房龄超过10年的房子需维修保养 该谁“掏腰包”？

　　在这之后，物业方面没有给出任何具体的答复，只是又告诉业主，领导很忙，得提前预约。聂先生依对方要求，向对方预约了很多次，但是直到今天，聂先生也一直没有见到这位领导。房屋过了质保期，阳台吊顶漏水泡坏墙面和物品，到底该谁对阳台渗水进行责任认定、对造成的建筑损毁进行修复、还有赔偿漏水损失？

　　北京物业维权专家陈凤山、北京潮阳律师事务所律师裘叶律师进行分析点评。

　　经济之声：先给我们做一个普及，房屋质保期怎么样来界定，在质保期之前和之后业主都应该享有什么样的权利以及该履行什么样责任？

　　陈凤山：房屋质保期一般是在购房合同中进行约定，基本内容是主体结构是五年质保期。其他是两年质保期，国家也有相应的规范，在质保期内，业主发现房屋质量有问题，可以向开发商主张权利，要求主张维修。这个维修是由开发商来出资的，一般情况下是由承建单位，就是建设房有一个质量保护金抵押在开发商的，质保期过了之后，责任就变得比较麻烦，主要是看自然老化还是说有其他房屋质量是由谁造成的，由造成损失的这一方来出相应的费用。

　　经济之声：北京的聂先生所遇到的这个问题，首先房屋肯定是过了质保期了，阳台吊顶漏水，破坏了墙面，更重要的是当时阳台上还有一幅非常名贵的字画正在晾晒，字画也遭受了损失，这样的一个情况，漏水的原因和责任怎么认定？该由谁来进行认定？

　　陈凤山：责任认定是一个挺复杂的事情，首先第一个，物业公司要有初步认定义务，因为他是对小区有管理权，如果没有业委会是进行前期管理，开发商做。他要对这个做鉴定，要初步认定。如果认定各方不予认可，要有专业机构来进行认定。

　　经济之声：过了质保期的房子如果遭遇到了聂先生的情况该如何来进行认定的问题，他认为首先由物业来进行认定，然后如果说还有分歧的话，就要请第三方来进行认定了。

　　裘叶：我认同陈先生的意见。首先就物业来说，它对于这个是专项管理，我们认为它可能比普通业主，专业知识更丰富一些，由它第一时间来进行初步的检测或者是断定，可能对于矛盾的解决是第一步。如果双方对于争议或是物业公司提出意见不认可的情况下，可以考虑请第三方的中介机构来进行相应认定。这种认定可能会存在一些什么问题呢？如果双方没有进入诉讼阶段之前，双方要对这个问题进行相应第三方鉴定机构认定的情况之下，最好第一，双方要协商一致共同选择一个鉴定机构，因为这样会避免一旦鉴定机构出了结论，另一方说我不同意做鉴定。在请第三方鉴定机构之前，双方一定要达成一致同意请鉴定机构，同意请的某一家的鉴定机构能确定下来，这样做鉴定可能会更好一些。

　　经济之声：如果要找鉴定机构来进行鉴定，费用谁来出？

　　裘叶：一般是谁申请谁先垫付，不是说最终就由这个人来承担，一般是申请一方是先行垫付鉴定费用，然后看最终责任。比如鉴定机构结论说是由于房屋本身质量问题，费用可能就由开发商或者物业来承担。如果鉴定结论出来是由楼上的这位邻居的原因造成的，可能这个鉴定费用就由他来出，当然在没有进入到诉讼程序之前，这个费用建议是双方协商，事先就约定清楚了费用由谁出，如果到了这个法院以后，这就由法院直接来裁定。