怎样才能买到放心的二手房 买了问题二手房该怎么办

­　　经济之声：在买卖二手房时，中介应尽的责任和义务有哪些？比如在采访中，中介认为我不是专业的验房人员，我也没有义务在卖房的过程中要先对房屋质量来进行检验，他这种说法对吗？

­　　裘叶：首先，我们要来定性一下所谓中介与买房人之间签订的合同，它这个中介合同按照我们国家合同法的规定，应该属于一种居间合同，而居间合同当中规定居间人就有关定立合同的事项向委托人如实报告，所以对于中介来说，你必须要告诉真实的信息。比如说订立买房合同过程当中，你必须告诉我这个房源是真实的，这个房主是真实的，这是一个最基本的要求，第二就是你在促成双方合同订立的过程中，你对于你的委托人要有一个忠实的义务，第三它可能要负担居间费用的义务，当然这个居间费用的义务一般是包含在委托人支付的报酬里面的。所以，最主要的一点就是说他提供缔约的机会，也就是说房源的信息真实性是中介机构目前应当来进行核实和承担的一个最重要的义务。刚才消费者提出来说这个验房的工作是否应当由中介机构来进行，我个人认为可能中介机构在法律上不需要承担这个义务，而且从他这个机构的角度来说，也没有办法来履行验房的义务，所以我认为这一块可能中介确实不应当承担。

­　　经济之声：在缴纳定金后，发现房屋存在质量瑕疵，合同没办法继续履行，中介是不是应该退回中介费？

­　　李斌：我们要知道，中介的义务是提供订立合同的机会或者促成订立合同，起一个媒介的居间作用。现在合同已经成立了，但由于双方的原因而非中介的原因造成合同被解除，严格的说中介的任务已经达成了，我的报酬应该收取，但实际上如果买方把中介费全部交给中介公司之后，由于合同解除，买方买卖房屋的合同目的并没有实现，无论违约方在谁，我觉得中介也可以考虑扣除掉必要的中介费用，多余的那一部分可以考虑返还给买方，因为实际上这单业务最终并没有履行完毕。当然，这并不是法律上规定的。法律上规定的只是说我促成合同交易双方缔约了，我的任务完成了。问题在于，解除合同是否可以归责于中介公司，就是他是否有过错。因此如果这个案件中，中介公司和买方当时是一样的，我只是带你去看了三次房，房主没有告诉我墙上有裂缝，我也没有观察到墙上有裂缝，而这个时候应当说，对于这单业务的合同解除，中介公司是没有过错的。当然，基于公平考虑，基于利益衡量来考虑，他也可以退出一部分费用，让买方减少一部分损失。

­　　经济之声：中介提供的三方签订的居间合同，是制式合同，签订前，能否修改或增加内容？

­　　裘叶：我觉得作为委托方，它是完全可以的，而且虽然现在很多中介机构提供的是一个制式合同，但是如果我作为委托方委托中介机构帮我卖房或者买房，我有权利要求中介机构必须要给我提供什么样的义务，如果中介机构愿意接受，双方协商一致，这是没有任何问题，只要不违反法律的强制性规定。比如说我对于买房人有什么样的要求，或者我对于卖房人有什么样的要求等等，这是可以约定在合同当中的。同时，签订这种中介合同的时候，什么情况下能够退中介费，什么情况下中介机构要承担相应的违约责任等等，这些责任条款必须要写清楚。

­　　经济之声：市场上的二手房源交易信息大部分来自于房产中介，通过中介买房成为二手房购房人的首选。那么，买卖二手房有哪些中介常用的套路需要避免？

­　　李斌：首先，作为一个买房人应当有一个学习的权利义务，你要多了解市场行情，信息相对对称之后，就不太会陷入到非常明显的陷阱之中去。第二个问题是中介在带您看房的时候，往往会让看房人来签一个看房确认单，他会说这是我今天跑出来之后为你这单服务了，你给我签字确认一下，将来我回店里之后，店长会明白我是出来工作的，而不是去办私事的。实际上你要签任何字的时候都要看清楚，这上面写的内容是否对自己有利。比如通常都会在看房确认单上有这样的条款，如果你看这个房之后，最后没有通过我这个中介公司，通过别人或者直接与卖方达成交易，那你要承担什么样的违约责任，也就是中介行业里面常说的跳单。实际上这个问题还是要区分几种情况的，我这里只提示广大的购房者在买房、看房的过程中，在签任何书面文件的时候，一定要看清楚内容，而不要简单的听中介人员口头介绍。