怎样才能买到放心的二手房 买了问题二手房该怎么办

­　　从录音中，我们可以听出，房主承认房子存在裂纹，并且知道房屋墙面被涂抹过，但是否认是他们自己为遮盖裂纹而有意涂抹的。在沟通结束前，房主也表明态度说，要退还定金也行，王先生得先出具房屋存在安全隐患的质检报告。 双方都不愿做出让步，合同在王先生拒绝继续履行的第二天，变为废纸一张，房主继续对外出售自己的房子，也不再理会王先生。

­　　买房是大事，花光积蓄购买的住房可能一住就是一辈子，发现房屋质量存在瑕疵谁还敢继续履行合同？房子没买到还反赔1万元定金和6千元中介费，王先生觉得心里很委屈，认为中介在卖房前，没有告知实情，也该负有一定的责任，后来他又多次找过中介，但最后都是无果而终。

­　　拿到房源后，中介公司会不会派人查验房屋，如何查验？如果存在质量瑕疵，会否在买房时，告知购房人？记者昨天也和中介公司宝泰地产中介（徐州市绿地店）取得了联系。

­　　中介：房屋的质量是吧。现在质量一般没有什么问题，除非是关于漏水之类的问题，其他全部都是可视的，都是能看见的。

­　　记者：房主把钥匙交给你，介绍给客户之前你会去验房吗？

­　　中介：肯定我们会亲自先过去看一下实体的房子具体的情况，是装修还是毛坯。因为每个楼盘在开盘之前我们都很了解这种户型，还有具体的面积，我们也不可能说当时再用什么水平尺或者用什么东西再重新给它测量一遍，这肯定是不会的。漏水的情况下，屋子会有痕迹的，这也是瞒不了的。裂缝的话，正常裂缝这一块是没有问题，它只是表皮裂缝，因为这些都是能看得见摸得着的，主要的把关还是在于你们。实体的情况我们是免费带你们去看，具体的你看什么都能看得见。我们毕竟只是一个销售，后期有带你做过户的，我们不可能前期像做工程一样去给你检查之类的，开发商不就是有一次验房吗？在收房之前，他们就已经在把关了。

­　　卖房给王先生的销售人员在卖房前，是否查验过房屋，对房屋存在裂纹的情况，是否知情？记者后来也联系到这位销售人员，销售人员答复，已经过去一年时间，当时的情况她已经记不清了，并明确表示，买房前验房应该是购房人应尽的义务，而不是中介应尽的义务。

­　　销售人员：我记不清楚了，就算有这样的事，和我们中介也没有关系，和房主有关系，和他自己有关系。所有卖房子的也不会去验房，就算验房也是房主验房，不是我们验房，我们只是负责买卖，客户同意买，房主同意卖，我们就签合同，我们是自愿买卖的知道吧。

­　　对于本案涉及的相关问题，北京市中闻律师事务所律师李斌、北京潮阳律师事务所律师裘叶做出了分析和点评：

­　　经济之声：房主承认房子存在裂纹，并且知道房屋墙面被涂抹过，但是否认是他们自己为遮盖裂纹而有意涂抹的。也就是说明知房屋有裂纹，却没有告知购房人。这种行为从法律上来说，是怎么定义的？

­　　李斌：在买卖的时候，作为卖方它负有一个如实告知的义务，买方是否缔约以及确定合同价款，有一个基本的依据参考。但从另一个角度来说，表面上的瑕疵，比如说墙上裂缝了，如果我们用肉眼去看就可以看得到的，而无需特殊检验，因此作为买方他在验房的时候也同时要去检查一下房屋到底有没有肉眼就可以分辨出来的裂缝。所以，卖方其实是应该告诉买方的，但同时也要说明，这个卖方还没有入住，它是一个毛坯房。你还要去看，这个没有告知的事项是不是特别的关键，足不足以引起主体结构的不合格。当然，这个现在还没有证据证明，所以总的来说，卖方知道的情况要如实告诉买方，供买方来参考是否购买，而买方同时也要去认真的检验是否存在肉眼可以看得到的瑕疵。

­　　裘叶：卖方的这种行为肯定是有意的隐瞒、没有如实告知，这是肯定的。但就本案来说，我们需要讨论的是它这种没有告知的情况，是否足以支撑这个买房人认为卖房人违约，要求解除合同，并且退还定金的请求。也就是说这个隐瞒的实情是否能够大到决定这个房子能否成交。比如最高院关于房屋购买合同当中的一个司法解释说，如果房屋主体结构质量不合格，那你这个房屋肯定是不能卖的。如果出现这种情况，那买房人肯定是有权要求解除合同的。还有一种，如果你的房屋质量问题严重影响到了正常居住和使用，在这种情况下，买房人也可以要求解除合同并赔偿。但是这个案件当中，双方对房屋的裂纹有争议，但是没有对这个裂纹进行相应的鉴定，所以可能没有办法判断所谓的这个裂纹的严重性，无法确定是说主体结构的问题，还是已经严重影响到居住的问题，或者仅仅是一个可供维修的质量问题。在具体实践当中，这是要经过相应部门来进行鉴定，最后做出一个定论的。

­　　经济之声：房主在约定过户时间当天，提供了一份开发商交房时，出具的验收合格证书，证书上显示验收结论为合格。王先生认为这个证书无法说明5年后，房屋质量依旧合格，他拒绝继续履行合同，房主则以购房人违约为由，拒绝退还定金，并明确表明态度说，要退还定金也行，王先生得先出具房屋存在安全隐患的质检报告。 双方都不愿做出让步，合同在王先生拒绝继续履行的第二天，就变为了废纸一张，房主继续对外出售自己的房子。房主不退定金，要求买房人出具房屋存在安全隐患的质检报告，并且继续对外出售自己房子的行为是否有法律依据？

­　　李斌：合同一经签订，就应当受到保护，对双方均有法律约束力，应当履行。现在买方提出来，由于墙面有裂缝，有质量瑕疵，所以我不买了，其实这是一个解除合同的意思表示。卖方说你不买了，那定金我不退你，因为你违约了，所以我继续去卖。实际上双方对之前已经达成的买卖合同，可以理解为解除了，不再履行了，因此卖方继续出售。但问题就在于这种解除是一种什么样的解除，比如说买方认为我的解除权是因为你违约了，你的质量出现了重大瑕疵，但实际上这点是要由买方来证明的。比如说5年前开发商向买方交售商品房的时候，他必须得有分户验收的质量合格证明。五年之后是否存在质量瑕疵，这个不应该由卖方证明我的房没瑕疵。如果说合同签订了，买方认为质量不好我不愿意买了，你必须委托相关的鉴定机构做一个房屋质量检测，如果确实有主体结构不合格或者严重影响居住使用的严重质量瑕疵，买方才可以解除，否则不能解除合同的，意味着有裂缝你也得买，也得交钱，也得过户。不过，如果这个裂缝需要修复，而且一般的墙面处理装修达不到修复效果，可能要从价款里面减价，或者让卖方承担瑕疵担保责任。我个人分析，从目前的情况来看，没有证据证明买方有权利解除合同，并且要求卖方赔偿。如果这个前提成立的话，那就是因为你的原因不履行合同了，那定金罚则的基本要求就是交付一方不能够再要回定金了，你以丧失定金为代价不来买这房子了，只能这么来理解。从法律上说，我们叫法律要件的分类说，就是这个合同有效成立之后，如果一方想变更合同或者解除合同，就必须对这个变更和解除的主张提供证据加以证明。在这个案件之中，买方要解除的事由是房屋质量不合格，这个不合格必须达到一定的严重程度，以至于我的合同目的不能实现，我没法正常居住使用，这个责任是一定要买方来承担的，所以买方必须举证。