楼盘营销暗战硝烟渐起

N本报记者 张宗伟

【核心提示】
　
　　近段时间以来，密集出台的各种地产政策及加息、存款准备金上调等举措，使得原本备受关注的楼市走向，再度成为行业内外的热点。而值得关注的是，在政策多变的当前楼市下，被看作是楼市风向标的土地市场，却显得异常繁荣。

　　调控之下，楼市走势如何？面对即将到来的旺季市场，开发商又该如何应对？对此，不少行业人士指出，调控已经成为楼市常态，在新的楼市环境下，开发商应主动出击，在即将到来的楼市旺季，打破观望态势。

楼市趋规范 近期各种政策频现

　　上个月底，住建部要求各地出台房价控制目标后，各地房价调控举措纷纷出台，与众多城市一样，泉州市出台了《关于进一步做好房地产市场调控工作的实施意见》，明确今年新建住房价格控制目标，即要求今年市区新建住房价格指数同比涨幅要低于本地区城镇居民人均可支配收入增长速度。

　　与此同时，国家发改委上个月底也发布了《商品房销售明码标价规定》，要求商品房经营者应当对每套商品房（包括二手房）进行明码标价，即“一套一标”，按照建筑面积或者套内建筑面积计价的，还应当标示建筑面积单价或者套内建筑面积单价；要明确公示代收代办收费和物业服务收费，不得在标价之外加收任何未标明的费用。该《规定》同时称，对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定的时间内一次性公开全部销售房源。该规定要求5月1日起施行。虽然商品房销售“一房一价”的类似规定，在一些地方已经实施，但此次在全国铺开实行，仍然在行业及媒体中，掀起一波波的讨论热潮。

调控成常态 开发商称主动出击

　　可以说，从各种调控举措，到各类规范性文件，房地产市场正面临着新的影响，即各地房地产市场将更加规范。“这些持续出台的房地产调控政策及举措，将促使房地产市场未来走向规范化，投机取巧等楼盘推售方式，将不被市场所允许。”面对近期以来楼市的种种变化，众多行业人士如是认为。

　　不少行业人士指出，今年春节过后，面对一系列调控举措的出台，开发商和购房者一样，纷纷选择观望，以此面对并不明朗的楼市走向。不过，历经数个月的观察和试探之后，发现泉州楼市受到政策的冲击和影响，并未像一些大城市一样明显，相反，不少楼盘推盘现场，出现了出乎意料的热销盛况。“我觉得楼盘应主动出击，根据不同阶段的楼市情况，推出不同的营销举措。”采访中，泉州海景国际营销总监郑启忠坦言，政策调控将成为一种常态，作为开发商来讲，应当在即将到来的楼市旺季，打破观望态势，主动出击。

楼市需求明显 关键做好楼盘营销

　　“从近期楼市行情来看，泉州市场需求依然较为旺盛。”对于当前楼市走向，泉州海景国际营销总监郑启忠认为，在政策调控之下，开发商应做好应对楼市多变的准备，在品牌、服务、产品品质上着手，提升竞争力。

　　从中小户型的销售来看，近期以来，中小户型持续受到关注，根据对成交的监测数据显示，90平方米以下中小户型产品，成交比例持续超过50%。对于中小户型产品持续受热捧的现象，不少人士分析认为，在当前楼市环境下，自住型需求必然成为主导，而自住型购房者当中，又以刚性需求为主，在当前楼市的消费需求推动下，中小户型成为成交量的主导，已是必然。不过，仔细分析不难发现，这些中小户型产品，大多推出了“小户型大空间”的营销策略，比如，有些楼盘打出了60多平方米的两房，而有些楼盘则通过赠送面积的方式，增加空间使用率，增强户型的性价比。

　　从高端项目来看，最近一段时间以来，虽然高端楼盘推盘量少，但盛世领墅、中骏·雍景台等项目的推出，则搅热了泉州高端豪宅市场，并取得不俗的市场业绩。“对于高端住宅来说，产品本身的价值是最大的卖点。”采访中，不少业界人士指出，作为定位为高端市场的豪宅产品，应该挖掘项目本身的品质及周边的价值所在，以此吸引购房者。