白银时代房企转型潮爆发?持有型企业或迎来最好时代
8月10日-13日,2016博鳌房地产论坛在海南举行。在论坛中,著名经济学家贾康表示:“房地产的黄金时代过去了,新的白银时代即将到来……赚钱不像黄金时代那么容易,但仍然是含金量很高的时代。”
三十年来一路高歌猛进的房地产行业需要再一次重新出发。值得一提的是,笔者留意到,此次论坛嘉宾阵容不乏以持有型商业为代表的新势力房企,如专注高端商业地产的恒隆、以“资产管理+房地产基金”模式著称的凯德置地,以及刚获评“2016中国最具投资价值地产企业”的广州凯华城等。
“多元化”与“转型”是房地产市场近年来出现频率最高的关键词。由高周转、规模化的销售型模式,转向高效率、重运营的持有型模式,似乎也成为房企最主流的转型方式,然而是否每个转身都一帆风顺?是否每一家企业都适合持有型运营?或许,可以从那些未雨绸缪的“先行者”身上,找到可借鉴之处。
持有型之“重”
相较于“短平快”的住宅开发,重资产的持有型物业,核心在于“长期持有”,经营模式上“只租不售”。因此,项目前期的市场调研、选址、硬件设计、工程质量等影响长期经营的因素,也将远远复杂于打造住宅项目,可以说持有型压力之“重”体现在方方面面。
首先是选址。商业地产项目一经落位,未来一段时间内的经营内容、交通物流、公共配套等也随之确定,可以说正确的选址是持有型地产成功的基础。如持有型运营的典范企业新鸿基,其在内地的发展战略一直都很清晰,就是围绕北京、上海、广州为中心开展业务。新鸿基地产有限公司首席代表、北京APM购物中心总经理蔡志强在接受媒体采访时曾表示,投资一个大型商业项目需要前期的大量调研,“特别是商业项目,地段的要求很苛刻,必须是像北京王府井、上海淮海路这样的成熟商圈,或者是未来比较有发展前景的新区,比如当时的上海浦东”。
其次,建筑规划与设计是否具有前瞻性、是否能满足目标商户长期发展需要,也是持有型企业需要面对的一大课题。以广州凯华城的旗舰项目——广州国际轻纺城为例。早在项目建设之初,广州国际轻纺城便进行了长时间的设计与规划。“我们用一年半时间做调研,了解客户的实际需求,换来了能满足其需求并历经十年不过时的设计”,凯华城负责人介绍道。据了解,广州国际轻纺城是中国纺织业内顶尖的主题商城,汇集了纺织品业界近3000家品牌商户进驻,其中不乏面辅料行业的上市公司。
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