厦门新住房公积金提取贷款办法详细解读
厦门新住房公积金提取贷款办法详细解读。2014年1月1日起，厦门市将施行新的《厦门市住房公积金提取办法》和《厦门市个人住房公积金贷款办法》。昨日，市住房公积金管理中心有关负责人对新政进行了详细解读。
【贷款额度】
差别化管理
调整贷款额度计算公式，单职工买首套房上限40万元
今后，厦门市将实行住房公积金贷款额度差别化管理，综合考虑了职工的缴存贡献和还贷能力，重新调整住房公积金贷款额度的计算公式:
公积金贷款额度＝〔（借款申请人住房公积金缴存基数×12×35%×贷款年限）＋借款申请人住房公积金账户余额〕×流动性调节系数
据了解，借款人住房公积金缴存基数是指借款申请人上一年度的月平均工资。计算公积金贷款额度时，缴存基数以借款申请人所在单位当年向住房公积金管理中心或委托归集银行申报并备案的额度为准。公式中的35%为还贷能力系数，为用于测算借款申请人的还款能力的参数，控制借款申请人因还款过高无力偿还产生逾期贷款的风险。流动性调节系数是指根据住房公积金满足缴存职工资金使用需求能力的不同情况制定的公积金贷款额度调节参数。当流动性过剩（贷款使用率低于60%）时，该系数为1.2；流动性正常（贷款使用率高于60%、低于85%）时，该系数为1；流动性不足（贷款使用率高于85%、低于90%）时，该系数为0.8；流动性紧张（贷款使用率高于90%）时，该系数为0.6。
“如果流动性情况发生变化，且贷款使用率连续3个月保持在同一区间时，我们会及时向社会发布流动性调节系数进行相应调整的通知，并于公布之日次月起执行。”该负责人指出，职工贷款时，额度计算套用的流动性调节系数，以向房屋登记机构提交的合同登记备案时间或在房屋登记机构登记的转移登记受理时间为准。
目前，职工购买首套房申请住房公积金贷款，贷款额度仍为单职工最高40万元，双职工最高80万元。购买第二套住房的，双职工家庭在厦门地区缴存住房公积金的职工，个人购房贷款最高额度为60万元；单身职工或夫妻只有一方缴存住房公积金的，个人购房贷款最高额度为30万元。
设“保低”条款
低收入职工在其贷款额度计算值低于保低贷款额度时，可申请按保低贷款额度确定
为了重点保障低收入群体的刚性购房贷款需求，《贷款办法》新增了住房公积金贷款额度“保低”的规定，允许符合公积金贷款条件的低收入职工在其贷款额度计算值低于保低贷款额度时，可申请按保低贷款额度确定。但公积金贷款额度不得超过以下限额:管委会确定的最高贷款额度；住房总价款扣除按规定比例支付的首付款或首期资金。其中，住房总价款按购房合同总价（工程造价款）与评估价中的低者确定。
【申请条件】
需有近12个月缴存额才可申贷
根据新出台的《贷款办法》，借款申请人申请贷款时其住房公积金账户余额应不少于最近12个月缴存额的规定；对于已办理过住房公积金贷款的借款申请人及其配偶必须结清满一年后方可再次申请住房公积金贷款进行了明确。
负责人表示，对因单位原因中断缴存的，则应同时符合以下条件才可申请贷款:申请贷款时前3个月（含）按月足额缴存；申请贷款时前12个月内连续中断缴存未超过3个月（含）、累计中断缴存未超过5个月（含）且办理补缴的。
【贷款年限】
延长住房公积金贷款期限至30年
《贷款办法》明确住房公积金贷款期限可以控制在借款人法定退休年龄顺延5年以内，最长年限控制由原来不超过25年，延长到不超过30年；两个或两个以上借款人住房公积金贷款期限由原办法中按其中贷款期限短的确定，调整为按其中贷款期限长的确定。 “比如夫妻作为一个家庭的共同还款人，按照新的规定，可以按照丈夫60岁的退休年龄再顺延5年内还清贷款，进一步缓解了职工每个月还贷的压力。”负责人说。
此外，原办法规定，单身职工、非本市户籍职工或只有一个收入来源的贷款家庭申请个人住房公积金贷款，应由本市户籍、在本市工作且有稳定职业和收入的职工提供担保。新的《贷款办法》指出，此类职工或家庭申请住房公积金贷款时，允许其自行决定是否提供担保人。
大修自住住房最长可贷10年
个人住房公积金贷款可发放给住房公积金缴存职工定向用于购买、建造、翻修、大修自住住房。此次《贷款办法》增加了大修自住住房的最长贷款期限10年的规定。市住房公积金管理中心表示，一般是危房鉴定达到C级以上的等级，才可认定为大修自住住房的标准。
【公积金提取】
提取流程简化
此次修订的《提取办法》取消了偿还本市住房公积金贷款必须提交银行出具的贷款信息证明；取消了非本市户籍职工与单位终止劳动关系后离开本市申请提取时必须提交的户籍证明和职工本人签字的两年内不得以同一理由提取的《具结保证书》，相关材料内容由工作人员通过系统核查，方便了职工。非本市户籍职工与单位终止劳动关系后离开本市委托他人代办的，不必再提交经公证的委托书，只需提交代办人的身份证件；全部丧失劳动能力的职工申请提取时无需提供家庭困难证明，审批材料的简化将更加方便办事群众。
提取后保留12个月缴存额
新的《提取办法》规定，职工办理非销户类提取住房公积金的，提取后其住房公积金账户内最低应保留最近12个月的缴存额；职工购买、建造、翻建、大修自住住房时无需申请个人住房公积金贷款的，可在住房总价款内提取个人住房公积金账户内的余额。同一笔购房贷款提取住房公积金的总额不得超过已偿还的贷款本息之和或申请提前还贷的本金。无房职工租房申请提取住房公积金支付上一年度房租支出时，所有提取人的提取总额不得超过上一年度实际支付房租总额和家庭年工资收入的50%。
【热点问答】
外地户籍职工
贷公积金不需担保人
问:购房时申请了住房公积金个人住房（组合）贷款，能够申请提取公积金优先用于偿还商业贷款吗？
答:自2014年1月1日起，职工没有逾期住房公积金贷款的，可以申请提取住房公积金用于偿还个人住房商业贷款。
问:已办理过个人住房公积金贷款，可否马上再次申请个人住房公积金贷款？
答:在符合个人住房公积金贷款政策规定的情况下，已办理过公积金贷款的借款申请人及其配偶必须结清满一年后方可再次申请公积金贷款。
问:外地户籍职工在厦工作，办理个人住房公积金贷款需要提供担保人吗？
答:外地户籍职工，只要符合个人住房公积金贷款条件就可在我市办理个人住房公积金贷款，无须提供担保人。
能贷多少？
双职工买首套房最高可贷80万元
公积金贷款额度＝〔（上一年度月平均工资×12×35%×贷款年限）＋借款申请人住房公积金账户余额〕×流动性调节系数
目前，职工购买首套房申请住房公积金贷款，贷款额度仍为单职工最高40万元，双职工最高80万元。
能贷多久？
延长住房公积金贷款期限至30年
《贷款办法》明确住房公积金贷款期限可以控制在借款人法定退休年龄顺延5年以内，最长年限控制由原来不超过25年，延长到不超过30年；两个或两个以上借款人住房公积金贷款期限由原办法中按其中贷款期限短的确定，调整为按其中贷款期限长的确定。
怎样申贷？
需有近12个月缴存额才可申贷
借款申请人申请贷款时其住房公积金账户余额应不少于最近12个月缴存额的规定；对于已办理过住房公积金贷款的借款申请人及其配偶必须结清满一年后方可再次申请住房公积金贷款进行了明确。
对因单位原因中断缴存的，则应同时符合以下条件才可申请贷款:申请贷款时前3个月（含）按月足额缴存；申请贷款时前12个月内连续中断缴存未超过3个月（含）、累计中断缴存未超过5个月（含）且办理补缴的。
【新闻链接】
骗贷者5年内
不能贷公积金
《贷款办法》中明确，借款人及其所在单位或相关机构利用虚假材料骗取住房公积金贷款的，管理中心应当按照借款合同约定终止合同、停止支付、提前回收全部贷款，按规定予以处理。如借款人提供虚假材料骗贷的，管理中心应将有关情况书面告知职工所在单位、其主管部门或当地监测机关，同时5年内不再受理其公积金贷款申请；借款人所在单位出具虚假证明造成骗贷的，管理中心应提请市监察机关或其主管部门依法依纪追究所在单位直接责任人员或相关领导责任。
凡缴存单位未办理正常缓缴手续，借款人在贷款手续完成后即恶意停止缴存住房公积金连续12个月或累计15个月的，管理中心有权提前终止借款合同，提前收回全部贷款余额。
开发商不得拒绝
公积金贷款购房
由于当前我市房地产市场处于“僧多粥少”的状态，不少开发商认为商业贷款能更快回笼资金，而拒绝购房者使用住房公积金贷款，侵犯了购房者的合法权益。根据《贷款办法》规定，在本市行政区域内，房地产开发单位到受委托银行办理个人按揭贷款楼盘准入申请手续时，应同时办理住房公积金贷款楼盘准入申请手续。对未办理住房公积金贷款楼盘准入申请手续的房地产开发单位，受委托银行应拒绝受理其楼盘的个人按揭贷款申请。
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