新国五条细则解读：二手房受冲击 厦业内现分歧

    詹宏艳：冲击二手房 流动性或将引发需求结构改变

厦门城市年轮策划代理有限公司总经理詹宏艳

    厦门城市年轮策划代理有限公司总经理詹宏艳认为，此次新政的出台间隔时间短，进一步表明了中央关于楼市调控立场的声明及进一步规范房地产市场的决心。

    新政一方面是对原有政策的进一步重申，且更加具体化，更具有针对性，为房地产市场的长效发展指明了具体的方向和措施，但在细则的实施上并不是一刀切，而是由地方根据各地的楼市情况及调控效果可自行制定，也进一步表明政策调控的灵活性和针对性。

    从政策影响的层面上来看，二套房首付比例和利率提高，这一政策对改善型和投资型客户影响较大，特别是一些功能性、品质性改善需求将受到较大的冲击。同时这也是对打击投资投资需求从严政策的释放信号。

    征收个税是新出现的政策，出售房屋征收差额20%的个税。透露出了调控从严的信号，这一政策对二手房市场产生较大冲击，二手房交易无形中增加了买房成本，且还可能引起购房需求的结构性改变，一般来说，购房渠道主要通过一手房、二手房、保障房等渠道，若二手房流通环节成本增加，一方面会导致原通过二手房渠道流通的购房需求将释放到一手房市场，将进一步加剧一手房的供应负担；另一方面购房成本的增加，也将使一些购房需求发生功能性改变，如所需面积的减少及购房区域的选择变化；再者，税收成本的加大，也将对投资需求产生一定的冲击。

    新政刚出台且地方的细则尚未出台，短期内对市场不会产生太大的影响，对部分的购房客户会产生观望情绪待政策进一步明晰后再行决定，也有部分有二套房需求的客户可能会抢搭政策末班车，赶紧购买。但开发商近期预计不会有降价情况出现，个别高端楼盘推盘节奏或有放缓可能性，小套岛外品质较好的房源或将走俏，同时限购范围的进一步扩大，也将推动一些不限购产品如写字楼、商业可能受到一定的拉升作用。

    长远看，此次“国五条”细则出台是为后续政策做铺垫，未来预计还会根据细则执行情况不断完善政策，以促进行业健康有序发展。（房友网 颜立）

　　【二手房中介】

　　中介老总：二手房降价可能性小 谈影响还为时尚早

　　厦门世纪联合房产总经理郭忠宗认为，调控刚刚出台，从中央到地方还有段时间，这段时间买卖双方进入观望期。预计它在一定程度上或降低交易换手率，厦门二手房成交将会有所萎缩。但是，房价上并不会影响太大，“岛内一手房价格在2万多到3万多，以此为参照，二手房平均一万五六的价格还占有很大的优势，二手房价下降的可能性很小。”

　　厦门金海岸公司总经理陈秋锦对此有三个观点。首先，他表示新一轮调控将促使购房者预期出现明显转向，将打击改善性需求的购房群体。其中，“卖房征差额20%个税”会让很大一部分购房者转向一手房市场，对未来二手房市场的成交量会产生一定的影响。

　　“第二，这轮调控并不会直接打击炒房现象。”陈秋锦告诉我们，“目前厦门二手房市场上炒房很多，而且都是一次性付款，基本以‘公正’的方式来炒房，提高税收对他们来说没有意义。”

　　“第三，这些细则对地方政府而言都是很大的挑战。”陈秋锦表示，“落地细则还未出台，现在谈对市场的影响还言之过早。关键是地方政府的把控，比如对二套房的界定是什么样的。”（房友网 陈艳华）

　　【评估专家】

厦门均和房地产评估咨询有限公司董事长王崎

　　王崎：仍缺少金融组合手段 卖房征税可能伤及无辜

　　针对政策细则，厦门均和房地产评估咨询有限公司董事长王崎认为，“国五条”细则仍然缺乏有力度的金融政策，目前房地产市场仍然是最好的规避风险的投资产品，近期内还是“全民投资”的热点，要想真正让房价降下来还需要税收、金融组合手段。

　　王崎还表示，“二手房交易个人所得税标准细化到转让所得的20%”的税收新规在短期对投资客形成很大的心理压力，而增加的税收很有可能转嫁到购房者身上，也有可能“伤及无辜”。他补充道：“税收的提高很有可能会伤害到一些真正有购房需求的人，如果卖房者不肯降价，但是市场上的购房需求还是很大，增加的税收肯定会转嫁到买房者身上，其实无形当中加大了买房者的购房成本。（房友网 颜立）

　　【财经专家】

厦门科莱益资产管理集团总裁助理、首席经济分析师、房友网特聘财经顾问杨致宏

　　杨致宏：限制不了富人 可能影响小康之家的拥房量

　　“中国首付比例实际上是很高的。国外可能10%比例就能买首套。”厦门科莱益资产管理集团总裁助理、首席经济分析师、房友网特聘财经顾问杨致宏表示，二套房首付比例、利率提高其实限制不了收入高的人多买房，只能影响到小康之家的拥房数量。

　　而卖房征收差额部分20%实际上很难有操作性。出发点好但不太合理。一套房子原始价格到出售时的价格，期间过了多久，是否考虑通货膨胀的因素。国外类似新加坡这样的国家，每年都会对房屋价格做评估。这样可以较准确的得出售房人员的实际收益。如果没有这样的评估，那么征收这样的税可能过于严厉。实际执行起来，在部分地区可能产生 “摊到买方”情形的出现。（房友网 颜立）

　　【购房者】

　　曾女士：误伤部分改善型购房者

　　对于昨日国务院出台的新“国五条”细则，今日参加某楼盘活动的曾女士告诉记者，对她这样的高端客群，基本没什么影响，该买房还是要买房。“我们都是至少有两套房以上的，首付六成还是七成，影响都不是特别大。”

　　不过她认为，卖房征差额20%个税，会误伤一些真正需要换房的改善型购房者。“一部分改善型购房者由于结婚、生子等需要，需要卖掉手中的房子，换取更大套的房子，而这个政策，会误伤这部分人。”（房友网 庄鹭明）