厦大教授“保障房先租后售”提议引关注 供给和需求的极大落差

　　除了加大保障房建设外，厦门还将加大棚户区改造。“十三五”期间，规划开展棚户区改造项目共计23个，涉及拆迁户数15933户(45025人)，新建及购买安置房21725套。

　　从这些数据可以看出，今后五年，厦门每年规划建设的保障性住房在3800-5200套之间。

　　然而，厦门市房管局一份数据显示，2016年1-5月，厦门一手商品住宅共成交163万平方米，仅仅3月份，二手房成交数量就高达7046套。除去一部分投资者，刚需购房者是成交的主力。“事实上，由新市民构成的购房刚需群体，是当前供给过剩经济周期中少有的可以创造巨大有效需求的主体，但符合这部分需求的住房供给是相对不足的。”赵燕菁指出。

　　供不应求，这不仅包括供给和需求数量的极大落差，还有例如申请人“必须是本市户籍”等限制条件，完全阻断了外来务工人员申请保障房的可能。

　　这样一来，大部分刚需一族的住房问题，仍需要靠市场解决。以目前一、二线城市的房价来看，低收入人群，几乎不可能在城市里有一处属于自己的安生之所。

　　租金与成本的巨大鸿沟

　　“低覆盖”造成真正需要住房的新市民，无法享受到保障房的福利。究其原因，赵燕菁分析，是资金缺乏使得正规保障性住房难以做到普惠。

　　政府以低于成本的价格出售或转租，面临巨大的财政和经济压力。“建设投入资本太大，租金回收成本却低得可怕。”赵燕菁说，这两者之间存在着巨大鸿沟。

　　以厦门高林居住区为例，保障房单身公寓户型的租赁价格在100元左右。“这是以市场基准价的30%定的。”昨日，保障房管理中心工作人员告诉导报记者，基准价与市场价不同，而附近同等户型的商品住宅，租金已高达1800元左右。

　　导报记者走访岛内数个保障房发现，保障房租赁价格，几乎只是市场租赁价的一成而已。“再加上近些年，随着保障房和商品房价差的扩大，政府一般会限制保障房的流通。但这种制度设计的后果就是，保障房在市场上难以融资，巨大的建设和维护成本使得它只能满足十分有限的需求。这是成本和租金回收之间落差造成的必然结果。”赵燕菁认为。

　　有观点认为，目前保障性住房应以租为主，才能保证有限的房源不流失，以及与商品房市场区隔。

　　但赵燕菁调研发现，恰恰是“租”极大限制了市场融资的可能，迫使保障房依赖公共财政的有限资源。以租为主的保障制度，在1998年“房改”前试验过数十年，并不成功。

　　而“先租后售”对现有保障房模式的最大改进，就是参考“房改”，允许到期的保障房上市流通。这一关键改进，使得这种住房可以成为融资的信用来源。

　　“先租后售”的一丝希望

　　新市民无法获得产权住房的话，社会也会分裂为拥有不动产的房东和没有固定资产的房客。

　　福鼎人小秦，十年前来厦门工作，当时厦门的房价在他看来已经非常高，但他还是决定安一个家。2006年，他在思北香港广场买了一套60平方米的单身公寓，总价72万元，首付30万元。到2013年，这套房子已涨到228万元，小秦卖了，换了同区域一套100平方米左右的房子。贷款虽然多了，但如今这套房子的市场售价已达520万元。

　　当年一次投资，十年内就翻了6倍多。小秦时常感叹，还好当年买了房，如果无房，在厦门这座城市，即便发展得再好，寸土寸金，他也无法分享到房价升值带来的财富。

　　“同事每月还着3000元的房贷，我好羡慕。”来厦门6年了，三明人小管还在租房，每月近2000元房租，交了好几年，也是一笔不小的钱。

　　小管感觉，钱像打水漂，辛辛苦苦工作，还是两手空空。“房价越涨，买不起房的人越无望，就怕哪天，租都租不起了。”这也是新市民心中的痛。

　　“先租后售”的保障房供给模式设想，让小管这样的新市民看到了一丝曙光。

　　按这个模式，租金作为房产的资金积累，其本质是通过劳动力的资本化来为住房融资，只要符合条件，按照“期权”缴租，辅之以政府补助和企业公积金。若干年后，小管在厦门也能有一套房子。

　　名词

　　所谓新市民，是指以农民为主体的，包括新进入就业的工人、技术人员、公务员、退役军人等，在城市有相对稳定就业却没有自有住房的社会群体。