美国郡温泉酒店"返本销售"靠谱吗 不合法且涉非法融资

　　销售主管买房定金不能退

　　随后，记者找到楚先生夫妇，再次回到售楼处，找到向其卖房子的另一位售楼员及销售副经理王某。王某称：“我们温泉酒店还要经营下去呢，不会因为你这30多万就突然黄了，怎么可能有风险呢？就算出什么意外，你不是还有房子吗？房子备案就算你的房子了。”

　　记者又找到销售总负责人白经理，白经理没有过多向记者解释，只是态度非常强硬地说，老人手头只有购房协议，他拍摄的返本金和包租协议没有任何法律效力。目前如果老人不想购房就属违约，况且购房协议规定时间为2014年12月14日前，老人已经逾期未交房子全款，所以不能退还定金。

　　不合法且涉非法融资

　　买方风险巨大

　　国家早在2001年6月就开始执行了建设部颁布的《商品房销售管理办法》，其中第十一条就明确规定了“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”。

　　针对此事，记者采访了辽宁乾开律师事务所律师帅辉。帅律师称房屋返本销售是一种涉嫌非法融资的行为，这种销售方以“偷换概念”的方式进行销售，一旦开发商不如约返利，消费者的权益将很难保障。沈阳目前已有多起在审案件都是此类型销售方式，这种房地产现象比较典型，也是值得注意的问题。这种行为一方面不利于国家对金融活动的监管，同时对于购房者来说，最大的风险就是开发企业的返本承诺往往得不到兑现。如果企业或者破产倒闭，或者钱款被卷走，或者企业无力履行返本义务时，购房者得到的往往是质次价高的商品房，或者是遥遥无期的“期房”。

　　按现行法律规定，房屋所有人必须获得“产权”后，才能对其所拥有的房屋行使占有权、使用权、收益权和处置权。而尚未取得产权证仅做了房产备案，开发商就承诺售后代为包租是超前行为，既没有权利，也不合法。在市场法制环境尚不健全的情况下采取这种方法，极易出现因兑现不了承诺而侵犯消费者权益的现象。

　　卖方涉商务欺诈在先

　　合同超期定金也应退

　　帅辉律师说，针对此事，开发商不退楚先生1万元定金是不合理的，双方不是简单的购房关系。因为该楼盘内的度假酒店投资广告可被视为一种“要约”行为，这意味着开发商向消费者发出了一个买卖的明示，要约发出的行为视为合同的一个重要外体组成部分，正是因为有投资收益广告在先，消费者才会与其签订购房协议。

　　现在销售方以买方未按时交纳全款为由，否认其之后将要进行的“返本销售”、“包租返利”的行为是不可以的。这种行为本身具有商务欺诈的嫌疑，且消费者早已口头提出解除合同，因此消费者超过购房合同期，也可追讨定金。此事消费者可投诉到消协解决。