泉州中心市区昨起不动产统一登记 房屋产权两证合一

三十六、申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记需要提供什么材料？

　　申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记需要提供以下材料：1.不动产登记申请表；2.询问笔录；3.申请人身份证明材料；4.商品买卖合同；5.不动产权属证书；6.权籍调查成果；7.不动产登记证明和契税、土地增值税缴纳凭证。

三十七、海域使用权首次登记如何办理？

　　依法取得海域使用权，无建筑物、构筑物的，可单独申请海域使用权登记。办理海域使用权首次登记，应当提交下列材料：1.不动产登记申请表；2.申请人身份证明材料；3.项目用海批准文件或者海域使用权出让合同；4.海域使用金缴纳或者减免凭证；5.权籍调查成果。

三十八、什么情形要申请海域使用权变更登记？如何办理？

　　已经登记的海域使用权有下列情形之一的，可申请变更登记：1.权利人姓名或者名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变化的；2.海域坐落、名称发生变化的；3.改变海域使用位置、面积、用途或者期限的；4.海域使用权续期的；5.共有性质变更的。

　　办理海域使用权变更登记，应当提交下列材料：1.不动产登记申请表；2.申请人身份证明材料；3.权利人名称（姓名）变更证明材料或者海洋部门出具的不动产坐落或名称变更证明材料或者海域使用权变更批准文件或补充合同（根据变更情形，选择提交其中一项或多项材料）；4.不动产权属证书；5.海域使用金缴纳证明；6.权籍调查成果。

三十九、哪些情形需办理海域使用权转移登记？如何办理？

　　已经登记的海域使用权，有下列情形之一的，可申请海域使用权转移登记：1.因法人或其他组织合并、分立或者与他人合资、合作经营、作价入股导致海域使用权转移的；2.依法转让、赠与、继承、受遗赠海域使用权的；3.因人民法院、仲裁委员会生效法律文书导致海域使用权转移的。

　　海域使用权转移登记应当由双方共同申请；属于继承、受遗赠以及因人民法院、仲裁委员会生效法律文书导致海域使用权转移的，可由单方申请。办理海域使用权转移登记，应当提交下列材料：1. 不动产登记申请表；2. 申请人身份证明材料；3. 不动产权属证书；4. 转让合同或互换合同或赠与合同, 死亡证明材料和遗嘱（属于遗嘱情形）， 死亡证明材料、全部法定继承人关于不动产分配的协议以及与被继承人的亲属关系材料，经公证的材料，合资或合作经营或作价入股协议，合并或分立协议，成立清算组或者管理人的法院裁定书以及买卖合同或转让协议，人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书(根据申请情形，选择提交其中一项材料)；5. 原批准用海的人民政府批准转移文件。

四十、什么是抵押权？

　　抵押权就是为了担保债务的履行，债务人或者第三人将财产抵押给债权人，如果债务人不能履行到期债务或者发生当事人约定的事项，债权人对该财产优先受偿的权利。举例来讲，甲欠乙500万元，丙以自己的一处房产为甲担保，并签订了抵押合同，进行了登记。到了约定的还款日期，甲无力偿还，于是将房产拍卖，价款600万元，则乙可以优先受偿500万元。其中，甲是债务人，丙是抵押人，乙是债权人，也是抵押权人。

　　《物权法》明确规定，不动产抵押应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。也就是说，不经过登记，则抵押权不成立。如上述例子中，抵押合同生效并不代表抵押权已经设立，而是当抵押事项被记载于不动产登记簿上时，抵押权才得以设立。

四十一、不动产抵押权登记是否需要不动产价值评估报告？

　　根据《中华人民共和国担保法》第三十五条 抵押人所担保的债权不得超出其抵押物价值；根据《中华人民共和国物权法》第十三条 登记机构不得有下列行为：（一）要求对不动产进行评估；（二）以年检等名义进行重复登记；（三）超出登记职责范围的其他行为。所以办理不动产抵押权登记需提交抵押物价值证明。抵押物价值证明可以是不动产评估报告或者双方协商确定不动产价值的书面材料。

四十二、土地使用权抵押担保主体范围包括哪些：

　　除法律法规禁止的市场主体和民事主体外，商业银行、信用合作社、证券公司、产业基金公司、投资融资公司、担保公司、典当行、小额贷款公司等金融机构及其它各类企业法人和自然人，均可依法申请办理土地抵押登记，不得设置法律法规规定以外的任何限制条件。

四十三、已出租的房屋能否办理抵押登记？已办理抵押登记的房屋还能出租吗？

　　根据《物权法》第一百九十条的规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。因此，已经出租的房屋可以再办理抵押登记，但必须书面告知房屋的承租人，而且不影响原租赁合同的效力；已经办理过抵押登记的房屋也可以出租，但是房屋承租人的权利不能对抗已经办理过登记的抵押权。

四十四、什么情况下申请预购商品房抵押权预告转本登记？

　　如果一套商品房原来已经办理了预购商品房抵押权预告登记，现在产权证已经办理完，达到了转本登记的条件，就应该申请预购商品房抵押权预告转本登记。

四十五、如果达到预购商品房抵押权预告转本登记条件后没有申请相应的转本登记，会产生怎样的法律后果？

　　《物权法》第二十条规定：预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。因此达到转本登记条件后应该及时向不动产登记机构申请相应的转本登记，才能保障权利人的合法权益。

四十六、抵押权的期限有什么规定？

　　抵押权的期限一般与债权的期限相同，但是，抵押权到期，并不意味着抵押权消灭，登记机构不得主动注销抵押登记。《土地登记办法》第五十五条明确规定，土地抵押期限届满，当事人未申请土地使用权抵押注销登记的，除设定抵押权的土地使用权期限届满外，国土资源行政主管部门不得直接注销土地使用权抵押登记。

四十七、未成年人可以申请不动产抵押权登记吗？

　　根据《不动产登记暂行条例施行细则》第11条的规定，无民事行为能力人、限制民事行为能力人申请不动产登记的，应当由其监护人代为申请。监护人代为申请登记的，应当提供监护人与被监护人的身份证或者户口簿、有关监护关系等材料；因处分不动产而申请登记的，还应当提供为被监护人利益的书面保证。父母之外的监护人处分未成年人不动产的，有关监护关系材料可以是人民法院指定监护的法律文书、经过公证的对被监护人享有监护权的材料或者其他材料。由此可见，未成年人是可以申请不动产抵押权登记的，但未成年人属于无民事行为能力人、限制民事行为能力人，不能独立完成申请不动产抵押权登记的行为，需由其监护人代为完成。

四十八、因主债权转让导致抵押权转让的，当事人是否可以申请抵押权转移登记？

　　因主债权转让导致抵押权转让的，当事人可以申请抵押权转移登记。

　　最高额抵押权担保的债权确定前，债权人转让部分债权的，除当事人另有约定外，不得办理最高额抵押权转移登记。债权人转让部分债权，当事人约定最高额抵押权随同部分债权的转让而转移的，应当分别申请下列登记：

　　1.当事人约定原抵押权人与受让人共同享有最高额抵押权的，应当申请最高额抵押权转移登记和最高额抵押权变更登记；

　　2.当事人约定受让人享有一般抵押权、原抵押权人就扣减已转移的债权数额后继续享有最高额抵押权的，应当一并申请一般抵押权转移登记和最高额抵押权变更登记；

　　3.当事人约定原抵押权人不再享有最高额抵押权的，应当一并申请最高额抵押权确定登记和一般抵押权转移登记。

　　抵押权转移登记应当由不动产登记簿记载的抵押权人和债权受让人共同申请。

四十九、申请抵押权转移登记，应提交什么材料？

　　申请抵押权转移登记,应提交以下材料:

　　1.不动产登记申请书；

　　2.询问笔录

　　3.申请人身份证明；

　　4.不动产权证书和不动产登记证明；

　　5.抵押权转移的材料，包括：（１）申请一般抵押权转移登记的，还应当提交被担保主债权的转让协议；（２）申请最高额抵押权转移登记的，还应当提交部分债权转移的材料、当事人约定最高额抵押权随同部分债权的转让而转移的材料；（３）债权人已经通知债务人的材料。

　　６.对最高额抵押权担保的主债权尚未确定的承诺（属于债权人转让部分债权，当事人约定最高额抵押权随同部分债权的转让而转移的提交）

五十、哪些情形下登记机构不予登记？

　　不动产登记机构在审查结束以后，对不符合登记条件的登记申请有权作出不予登记的决定。根据《不动产登记暂行条例》第二十二条的规定，登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记。

　　第一，违反法律、行政法规规定的。登记机构在审查、查验等环节，发现登记申请的事项有不符合法律、行政法规规定的，应当不予登记，比如，发现提交的证明材料系伪造的。另外，如果与不动产相关的违法违规行为尚未处理或者正在处理，也不得进行登记，比如查封登记尚未解除。

　　第二，存在尚未解决的权属争议的。也就是说，如果申请事项所涉不动产存在权属争议，那么，在权属争议解决之前，登记机关不得对有争议的不动产进行登记。例如，法院正在审理某不动产权属纠纷，尚未作出判决，无法确定不动产的合法权利人，则登记机构应当不予登记。

　　第三，申请登记的不动产权利超过规定期限的。关于不动产权利的期限，不同的权利类型有不同的期限，具体情况应依照相关的法律法规来判断。申请人提出申请时，如果权利期限已经超过了法律法规的规定，登记机构不予登记。

　　第四，法律、行政法规规定不予登记的其他情形。