海都深读：物业费难收背后的博弈 拒缴拟纳入征信系统

物业费难收的死局，并不鲜见，如何破解，一起关注物业费背后的博弈。

海都深读·第六十四期

难收的物业费

难收的物业费

　　闽南网11月3日讯 这是一出物业和业主间的狗血剧，也是一场没有真正赢家的官司：物业把60多户业主告上法庭，索要被拖欠的24万余元物业费，业主败诉；有业主反过来举报物业没有资质，物业被主管部门责令退出；结果小区陷入混乱，电梯全被关停……

　　10月15日起，泉州市区东方花园城，因为物业的退出开始陷入无序；丰泽南埔社区介入协调，试图建立临时代管机构，但至今没有实质性进展。这一风波的起源——物业费难收缴，其实并不是个案。

　　物业费为什么难收？“你服务不好，我干吗要交物业费？”“你不缴费，物业难以维继，哪来的服务？”这样的死局，在泉州、漳州乃至国内其他城市的小区并不鲜见。

　　物业费到底有多难收？一组数据可见一斑：泉州北星社区海星小区收缴率近50%，霞淮社区丰盛假日城堡收缴率近70%，收缴率超过90%的并不多。

　　这样的死局该如何破解？新的《福建物业管理条例》征求意见稿提出，小区业主拒缴物业费，拟纳入个人征信系统。泉州住建部门也有意向，拟让业委会出面收取物业费，再按合约逐月支付费用给物业公司。今日，泉州市人大常委会还将视察《关于加强住宅小区物业管理工作的建议》办理情况。

　　海都驻台记者发现，在台湾欠缴物业费的情况极少，社会分工细化，小区的管理和服务脱钩，保安、卫生等服务全部外包给专业公司，物业企业的运营成本相对低一些，但管理的水平和效率却很高。这或是未来的一大趋势。本期深读，关注物业费背后的博弈。

业主物业互告 小区停摆

物业退出后，东方花园城小区的电梯被封，业主们只能爬楼梯

　　家住东方花园城的陈庄（化名）怎么也没想到，自己本是维权投诉物业，却让整个小区陷入困境。他本人也深陷舆论漩涡，成为众矢之的。

　　小区宣传栏中，丰泽磊豪物业公司留下的《公告》依然存留。《公告》称，物业公司10月15日正式撤离，因为电梯无人管理必须停梯，如果有人自己拿主意开梯，发生事故自己负责。地下室加压泵停机，无人管理，如果有人做主开机，控制器烧坏后果自负。2015年10月14日后一切安全问题与物业公司无关。

　　陈庄家住顶楼17楼，年近六旬的他和众多业主一样，已连续爬了半个月的楼梯。见到海都记者，他顾不上喘粗气，急着诉说自己这段时间的委屈。

　　物业撤离

　　在陈庄搬进东方花园城的五年里，先后经历了两次物业撤离，最近的一次，是半个多月前。

　　其实，2012年磊豪物业进驻时，陈庄是充满期待的。他掏出数张物业费缴纳收据，从2012年7月到2013年6月的近一年时间里，每一笔物业费他都准时缴纳，并经常给小区的管理建设提意见，可有时候得到的回应并不令人满意。

　　他整理了一叠详细的存证资料：有关于业主家里被盗的说明书；有物业当年承诺的管理方案；有物业与业主打官司的判决书；甚至还有业主认为物业没有兑现管理承诺的种种佐证……“他们当年承诺的服务为三级服务，可是你看看，每年定期清洗二次供水池、公示收支状况、发电机每月运行一次等，他们都没有做到。”陈庄拿出物业管理服务标准对照表，逐字逐句地解释道。

　　更让他不能接受的是，这家服务了三年多的物业公司，竟然没有资质。东方花园城的原物业方、丰泽磊豪物业有限公司经理方先生也坦言，他们确实未取得物业服务资质。他称，在陈庄等人告发后，公司接到丰泽区住建局的通知，责令他们按规撤出小区的管理。丰泽区住建局相关人员也证实，丰泽磊豪确实未取得物业资质，局里已发出整改通知，责令物业撤离。

　　对于业委会，陈庄等业主也提出疑惑：业委会为何没把好关，聘请了无资质的物业公司？东方花园城原业委会主任钟先生称，业主委员会成立于2011年，当时磊豪物业公司正在办理资质，业委会并不是有意隐瞒。

　　电梯停了，保安没了，小区大门失守怎么办？经小区业主紧急讨论，应对该混乱场面的通知也贴遍了各个楼道口，“解决小区当前最为紧迫的保安工作问题，特别倡议小区业主紧急集资，用于聘请临时保安，尽快成立临时代管机构……”

　　其间，因物业缺位，有的业主将矛头指向了告发前物业的陈庄等人，有的业主则出谋划策为小区谋出路。

　　对簿公堂

　　早在物业撤离之前，业主与物业间的纠葛，一度闹到了公堂之上。

　　方先生介绍，从2012年7月至2015年10月14日，他们公司为小区服务了3年多时间。2012年6月，小区原先的物业公司被撤换。经多方同意，他们公司入驻。当时物业与业委会签订了一份临时合约。而在签约之初，他们正在为物业资质申请而奔波，后来因为种种原因，资质申请搁浅。之后，物业公司与东方花园城也未再补充签订正式协议。

　　“小区物业费欠了41万元，物业一直亏损，我们本也难承受这负担。”方先生介绍，东方花园城共3.2万平方米，每平方米收取物业管理费1.2元。进驻第一年，物业费用及水电公摊等缴交比例为85%，第二年大约有80%，到了第三年，还不到65%。方先生称，时至今日，360户居民、60家店面，总计420户业主，有100多户业主没有缴齐物业费，总计拖欠41万元。其中，有40多户从未缴过物业费的业主。

　　方先生认为，造成这样的局面，部分原因是物业公司没有做到尽善尽美，有些业主有意见，并煽动其他业主一起拒缴物业费。而物业费缴交不全，公司无以为继，也会影响服务质量。

　　今年7月，丰泽磊豪物业将东方花园城小区总共欠费24万元的60多户业主，分批一一告上法庭，里面也包括陈庄。7月，丰泽法院开庭审理了此案，业主败诉。方先生称，由于每次只能起诉一户业主，目前有19户业主走上法院被告席。有的业主在还未开庭前，就自觉将所欠物业费上缴。开庭至今，公司又追缴了4万多元的物业费。

　　此外，方先生也有些担心，公司撤走前缴纳了部分公摊水电费，但最多只能持续到11月中旬。届时，如果还未有新的物业接管，小区恐怕会面临断电断水的状况。

　　破解困境

　　物业撤离、小区无人管理，由业委会再次引入新的物业公司不就行了？

　　实际上，从去年开始，东方花园城就没有业委会了。东方花园城原业委会主任钟先生介绍，去年业委会换届选举，南埔社区也积极介入，却没有业主愿意加入。

　　面对一片混乱的小区，有热心业主张贴了《东方花园城物业管理缺失的临时应对方案》及《东方花园城委托成立物业临时代管机构的授权》。《临时应对方案》称，由热心业主查看加压水泵，轮流开关水泵，保障供水；由华大街道牵头，组织小区业主（至少50%以上业主签字）授权成立小区临时代管机构；而电梯只能暂时关闭，必须等临时代管机构引入物业后才能开梯。

　　南埔社区的魏书记也连续多天走访，并指派了社区人员协助业主解决此事。魏书记表示，听到、见到很多不和谐的境况，有些中低层的业主没有意识到问题的严重性，甚至称，“反正我不住在高层，电梯不能用，对我影响也不大”。

　　魏书记认为，当务之急是尽快建立临时代管机构，暂时负责小区的安保、电梯等问题；如果有需要，保洁方面社区可以临时支援。接下来，尽快选举、成立新一届业委会，由业委会重新引入物业。

　　昨日，海都记者了解到，有热心业主、社区居委会与相关物业公司洽谈，暂时接手小区的物业管理，并提出届时还需要过半业主的签字同意，期待业主们能积极配合。同时提出，如果能顺利追缴拖欠的物业费，引入新物业应该会比较顺利。

　　有业主建议，新的业委会成立后，可以增加一条章程：业委会成员任期半年，各梯轮流当，既是责任也是义务，没有理由让个别人为大家免费服务。

　　众口难调，不满意者，下次轮他当。