海都深读：物业费难收背后的博弈 拒缴拟纳入征信系统
让九成业主缴费是个技术活
由业委会牵头，漳州芗城九龙城小区的业主们筹集了17万资金，建起小区大门和保安亭
物业费收不齐，是物业公司普遍反映的“老大难”，也是物业撤离的主因。海都记者连日走访发现，目前泉州普通住宅小区里，物业费收缴率能达到90%的并不多。有的小区因业主与物业公司有分歧，物业费缴交率甚至没过半。
众口难调之下，小区仅靠物业公司管理，很少能尽如人意。反倒是物业、社区、业委会等通力协作，共同构筑起和谐的小区。
此篇通过对多个小区的物业现状走访，希望能带来更多小区管理上的提醒和启发。
北星社区海星小区：
物业费收取率不到一半
海星小区是泉州最大的安置房小区，远远望去颇具现代气息。走近一看，小区内的环境卫生却令人担忧：建筑沙土随意堆放，生活垃圾散落在小区过道。
海星小区毗邻市行政中心，目前共有21栋1820户住户、70多家店面。2009年一期交房之初，泉州长冠物业接管小区，后来该物业撤出，社区又代管了3年。去年8月，福建南奔物业服务有限公司进驻。谈及小区的管理现状，该物业公司董事长曾志强也是一脸无奈。他说，目前仅入住800多户，物业费每平方米收取1元，作为安置小区，未入住的业主基本未缴物业费，独居一户的老年人也未收缴，物业费收取率不到一半。“整体说来，业主花钱买服务的意识不够，还有业主以物业管理不到位为由拒缴物业费。”曾志强称，下一步，他将更换小区老化的监控线路，完善一门一卡门禁制度，继续加强小区的卫生保洁和安全。他坚信，随着小区周边的泉州一中、晋光小学的投用，小区的入住率将不断提升。
霞淮社区丰盛假日城堡：
12年换了七八家物业公司
位于霞淮社区的丰盛假日城堡，于2003年交房。那座砌成城堡形状的大门，曾经让住户们对未来城门里的生活有着美好的向往。
可说到小区的物业管理，5栋的业主陈阿姨掰着手指数落：楼道电梯坏了，反映后物业没及时修；小区内到处是车，业主没地方停车；楼道公共场所好久才打扫一次……
目前小区有14栋业主1500多户，店面300多家。12年了，这里的物业来了又走，走了又来，先后换了七八家物业服务公司。目前负责该小区物业的是泉州市宏思物业服务有限公司，已管理该小区5年多，也是小区服务最长的物业公司。
该公司相关负责人张景南介绍，作为丰泽区美丽社区建设点，小区目前正着手整治，经业委会同意也将整改部分绿化带增设停车位，所以当前小区看起来会不那么清洁。至于业主反映的问题，他们也会尽快改进。
张景南说，丰盛假日是十多年的老旧小区，设施设备常出现问题，尤其是化粪池老化严重，电梯也常要维修维保。而最关键的是，小区物业的收缴率只有近70%，物业费收不齐，小区运行就比较困难。
北峰街道见龙亭小区：
满意度调查改善小区乱象
去年8月，见龙亭小区因短时间内多次破管停水，影响了1200余户居民正常用水，本报曾进行过报道。紧接着，该小区又因大面积停电、电梯维修拖拉、装修垃圾随处可见等问题再次见诸报端，并在当月的物业管理考评中以49分的低分居泉州市区综合考评末位。近日，记者在走访过程中发现，该小区卫生、绿化等方面做得很不错，他们是怎么改善的？
见龙亭小区物业项目经理陈先生介绍，见龙亭是泉州市最大的保障性住房小区，集安置房、廉租房、经济适用房等为一体，入住1500多户，入住率约50%。为了能与业主直接对话，物业主动联系了一些有威望的业主代表，通过他们加强与其他业主的沟通。
去年，他们还尝试着进行满意程度调查。比如，有8%的业主对于屋顶漏水有意见，部分业主对安保管理等不信任。了解到业主的具体诉求，才能个个击破。如今，陈经理正打算整治停车乱象，他希望通过统一管理，降低车辆失窃的可能。
陈经理也表示，小区管理更需要“四位一体”的配合，建设指挥部把好工程关、社区委员会进行协调、物业公司做好管家、业主委员会做好桥梁，才能一起将小区管理品质提上来。
目前，小区安置房的物业费收取率达到92%，经济适用房达到80%，整体尚能满足小区运作。
漳州芗城九龙城小区：
业委会自治中的佼佼者
解聘物业公司，这是业主和物业矛盾集中爆发的结果。这种情况下，业主委员会能把小区管理得井井有条的屈指可数。漳州芗城区九龙城北区无疑是其中的佼佼者。九龙城小区分南北两区，以南昌路为界，7至10幢为北区，共280户。昨天，海都记者到九龙城北区实地走访，由业主自愿捐款10多万元建设的大门已于年初启用，实行封闭式管理。最近两年来，该小区只有一户业主拖欠物业费，已收取的物业费扣除小区管理成本，还结余9万多元。
小区该怎么自治？由全体业主公投决定！
小区业委会顾问阮阿伯介绍，业委会聘请了一名职业经理人，业委会成员带头交清了物业费，并且公示小区的收入开支。对于公共事务，业委会都会事先征求多数业主的同意再执行。2013年年底，九龙城小区业委会倡议建设小区大门，这是一笔不小的开支，但部分业主反对使用公维金，怎么办？业委会另辟蹊径，征得多数业主同意后，向业主募集资金，一共筹得17万元，顺利修起了大门和保安岗亭。“自治的好处，是业主们可以用最少的钱，做更多想做的事。”阮阿伯说。
对于业委会自治，漳州市物管站一名工作人员有不同看法。“小区物业管理很庞杂，涉及消防、电梯等公用设备的维护，需要专业的知识，只靠业主的一腔热血，是很难自治起来的。”这名工作人员说，相关法律对业委会的监管仍处于空白。该工作人员建议，物业管理面积超过5万平方米的，最好交给专业的物业公司去管理。毕竟，物业企业若乱作为，有关部门可依法按规对其进行监管约束。
拒缴物业费拟纳入征信系统
张娟/漫画
物业费难收缴引起的恶性循环，正是小区难管的症结所在，该如何破解？
据透露，新的《福建物业管理条例》正处征求意见稿阶段，意见稿就提出，对小区业主拒缴物业费，拟纳入个人征信系统。
泉州市住建部门相关人士也透露，今后泉州住宅的物业费将由业委会收取，若是物业服务公司代劳的话，那么费用收取的盖章则加盖业委会，而物业公司的费用，则根据合同约定，由业委会支付。
业主拒绝物业费 拟纳入个人征信系统
泉州市物业协会会长郑镇安认为，关键是物业要诚信，承诺就要兑现，这是企业生存的生命力，而业主在享受服务的同时，也要有花钱买服务的意识。
郑镇安介绍，如何解决业主不缴纳物业费这一难题，有人曾建议，应纳入失信记录范畴。而对于不诚信的物业企业，通过业委会撤换物业公司，或业主可向行政主管部门投诉，行政主管部门的诚信系统内，记录投诉的次数等，并对诚信较差的企业，限制其企业接盘，以起到监督督促的作用。“待泉州实现地方立法，建议加快对物业企业和业主诚信立法，对他们的不诚信行为加以限制。”
泉州市住建局相关人员透露，新的《福建物业管理条例》征求意见稿就提出，对小区业主拒缴物业费，拟纳入个人征信系统。
其实这样的做法，国内其他地方也在尝试。据现代快报报道，《南京市住宅物业管理条例（草案）》征求意见稿也提到，业主有欠交物业服务费用等违反物业服务合同以及违反法律法规、管理规约等行为，经生效判决或仲裁裁决确认的，按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案。但这个条文引起了市民的热议，在一项网络投票中，有八成网友对这个规定投反对票。目前南京市人大常委会经一审对草案作了修改：对欠交物业费、公摊水电费等行为，经生效判决或仲裁裁决确认后，仍不履行的，按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案。
泉州住宅物业费
设想改由业委会收取
泉州市住建局相关人员称，目前，就提升物业管理水平，该局与物业协会正对市区小区物业管理现状做调研，内容涉及业委会的成立、物业费的缴交、业主大会业委会规范管理、各行政主管部门齐抓共管等。
该人士指出，下一步，泉州将进一步规范业主大会、业委会，充分发挥其作用。“有个初步的意向，今后泉州住宅的物业费将由业委会收取，若是物业服务公司代劳的话，那么费用收取的盖章则加盖业委会。而物业公司的费用，则根据合同约定，由业委会支付。业主对物业公司服务有何意见建议，可反映给业委会，由业委会督促物业公司整改。若物业服务实在做得不到位，管理实在太差的话，则可由业委会解雇，另聘其他物业公司。”
福建贤泰律师事务所律师李文质认为，缓和业主与物业公司之间的矛盾，需提高业主和物业公司的履约精神，合同签了就该按合同来履行，一方如果没有履行可以到法院起诉对方，而不是“恶对恶”的方式解决。
李文质指出，双方容易发生纠纷，另一个重要原因就是《物业服务合同》的内容约定不清楚，特别是物业几个关键服务项目，例如安全、卫生。一般物业合同只是笼统约定要维护小区安全和保持卫生，但怎样算是维护小区安全，没有明确，致使双方对何为遵守合同约定产生矛盾，直接导致是否交物业费产生纠纷。建议在《物业服务合同》中就物业的关键服务项目要有更仔细的约定，物业公司是否已经履约就有参照的标准，有了标准就好办事。
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