来年房贷那些账 你算清了吗？

1月，是房贷开始执行新利率的时候。今年来央行已三度加息，目前首套房五年以上贷款利率已从年初的6.40%升至7.05%。还剩一个月时间，现在提前还贷划算吗？

　　1月，是房贷开始执行新利率的时候。今年来央行已三度加息，目前首套房五年以上贷款利率已从年初的6.40%升至7.05%。还剩一个月时间，现在提前还贷划算吗？另外，目前房贷利率已是近十年来最高，贷款买房真的能攒钱吗？记者采访了多位个贷经理，就让我们看看明年的房贷这一笔账，该如何算吧！

【政策】 利息成本1年内增1成

　　业内人士指出，一般的购房贷款合同中，购房者都会和银行约定贷款利率的浮动周期，这个浮动周期一般为1年，并经常从第一年的1月1日执行到第二年的1月1日。在浮动周期内，贷款执行利率一般为浮动周期开始时的基准利率，如以该年度1月1日为执行基准，并在一年内保持不变，直到下一个利率浮动周期，才开始执行新的利率。

　　今年，央行三度调息，五年期以上贷款利率从去年年底的6.40%调至6.60%，后调至6.80%，再调至7.05%。也就是说，对于存量房贷中的首套房来说，在接下来两个月不调息的情况下，相对于年初，明年5年期贷款利率上涨了0.65个百分点，供房成本增加了10.16%。

【账本】 新老房贷明年压力各不同

　　个贷经理们指出，虽然明年利率将上浮超过1成，但由于目前各行的存量房贷享受的利率优惠不同，因此“账也要分开来算”，一些折扣优惠的老房贷已和同期存款利率倒挂，这部分房奴可放心“占银行的便宜”，而另一些房奴明年的月供则可能增加不少。在收到的读者咨询中，《理财周刊》取了四个不同的例子，就让我们来看看专家是如何帮他们算房贷这笔账的吧！

●部分房贷

与存款利率倒挂

　　读者黄女士，2008年在东海湾购买了一套房子，贷款50万，分25年还，享有7折利率优惠，采取等额本息的还款方式。

　　业界人士指出，房贷利率一般为5年期贷款利率，目前5年期贷款利率为7.05%，与之相对应的5年期存款利率为5.5%。要计算自己的房贷有没有和银行存款利率倒挂，可通过公式“7.05%×具体折扣”得出，若得到的数据大于5年期存款利率5.5%，则购房者正在享受比银行存款利率还低的贷款利率。据计算，目前在7.8折以下的房贷都能享受这种待遇。因此，像黄女士这样的7折老房贷客户，贷款利率已和同期存款利率明显倒挂。

●8.5折房贷

年初贷45万20年还

明年多还1700元

　　读者陈先生，去年年底在城东买了一套房子，贷款45万，分20年还，享有8.5折利率优惠，从今年1月起开始供房。

　　业界人士指出，若采取等额本息的还款方式，陈先生今年的月供是3080.26元，明年开始执行新利率后，陈先生的月供将升至3221.99元，一年增加1700多元，总的利息款增加34000多元。而如果是二套房，由于利率要上浮10%，供房者的月供2010年为3422.71元，但明年则会达到3695.66元，每月增加272.95元，一年增加3275元的月供。

●9.5折房贷

年中贷50万15年还

明年多还700多元

　　读者谢先生在洛江区的一套房子今年5月开始供房，贷款50万，15年还，享9.5折利率优惠。

　　经计算，谢先生今年每个月的月供为4344.55元，截至12月末他总共将偿还本息30411.83元，剩余本金488241.28元。而明年上调利率之后，他每个月的月供将上升至4408.29元，相较于上调前，年供增加700多元。

　　业内人士指出，今年各银行房贷额度普遍趋紧，因此很多今年上半年购房的人享受的都是8.5折或9.5折优惠，优惠政策因时因地而异，又因为上半年利率调整了2次，所以明年利率上调，这部分购房者的月供差异将会较大，有的增加很多，有的则增加不少。