来年房贷那些账 你算清了吗？

1月，是房贷开始执行新利率的时候。今年来央行已三度加息，目前首套房五年以上贷款利率已从年初的6.40%升至7.05%。还剩一个月时间，现在提前还贷划算吗？

●新房贷

贷50万15年还

需多掏16万

　　读者林先生，目前相中了晋江的一套房子，价格约80万元，计划贷款50万，15年还，明年开始供房。

　　若按等额本息还款方式，目前各家银行首套房贷多数已上浮10%乃至更多，以上浮10%计算，林先生明年每月将需还款4707.81元，总共需支付利息约34.74万，本息之和约为84.7万。

　　今年年初时很多人还有7折利率优惠，若按今年年初的7折利率优惠，购房者每期需还款3819.86元，总共需支付利息余约18.75万。相比之下，目前贷款50万，与去年同期贷款50万，15年还，投资者需多掏近16万元的利息。

　　那么，在目前的贷款利率水平下，贷款买房收益空间还一如从前吗？一股份行泉州分行个贷部经理告诉记者，以上述林先生的经历为例，15年后，应归还贷款利息和本金之和为84.74万元，加上首付款30万元，成本共114.74万元，如以150万元卖出，可盈利35.26万元。

　　业内人士指出，目前各行的首套房普遍上浮10%，不少还上浮15%乃至20%，如若这样，林先生的贷款支出还将增加更多，而150万的卖价只是假设，房价未来的走势并不明朗，因此目前贷款买房“存家底”的风险增加了。

【泉州】 提前还贷同比不增反减

　　由于很多房奴的执行利率调整都是在每年的年初，因此，若当年贷款利率提升，赶在年底提前还款，以减少第二年利息支出，在往年也是很多房奴的选择。从一些银行记者了解到，相对于前几个月，目前年底提前还款的房奴小幅增多，但相对于往年却有所减少。

　　多位个贷经理表示，由于今年利率调整较多，因此前来咨询的房奴比以前多了不少。不少房奴都来咨询自己明年的月供会有什么变化，需不需提前还款。“整体而言，虽然执行利率会提升，但客户的提前还款量相对于往年并没有明显增长。”一国有银行个贷业务负责人黄先生说。黄先生说，其所在行的贷款客户提前还款量与去年同期差不多持平。

　　另一家股份制银行的个贷经理小张则表示，目前来提前还款的客户相对前几月会多一些，但也不会太多，而且相对去年、前年还减少了。业内人士分析，除了由于明年利率上调，会促使一些人提前还款，年底是很多人资金回笼的时期，不少人会将这些资金用于提前还款，因此相对于前几个月会有所增加，但由于今年市场资金面紧张、不少人都缺乏资金，加上其他投资渠道收益都还较高，因此造成了今年的提前还款客户减少。

【建议】 七折利率不必急于还贷

　　那么，目前“房奴”们有必要提前还款吗？业内人士指出，供房者要从贷款利率上浮多少、还款期限还有多长、个人资金的全面配置等角度来判断。

　　上述个贷经理小张指出，由于今年贷款利率多次提升，因此供房者应注意贷款利率较之前上升了多少，贷款本金还剩多少，贷款期限还有多长等，最终计算变化后月供增加多少，若月供增加很多，造成较大经济压力，则可以选择提前还款。

　　另外，个贷经理也指出，还款期限已过半、采取等额本息（即每期还款金额固定）的购房者，没有必要提前还款。这是因为等额本息还款中，每个月的还款本金递增而还款利息递减，借款人前期还的利息比重较大，还款期限过半后，利息已支付了很多，利率提升对利息增加的影响较小，因此提前偿还意义不大。

　　而采取等额本金还款法、还款期限已超过1/3，也没有必要提前还款。因为这种还款方式是将贷款总额平分成本金，每期偿还固定本金，随着还款时间增加，所剩本金减少，能产生的利息也越少，当还款期超过1/3时，再选择提前还贷的话，偿还更多的是本金，不能有效地节省利息支出。

　　另外，业内人士黄先生也指出，要不要提前还款，关键还要看个人整体的资金规划安排。“例如，在资金充足、不影响其他支出的情况下，供房者为了减少利息支出，可以选择提前还贷，但如果有其他收益不错的投资项目，在目前难获得银行贷款支持下，计划提前还贷的资金还不如用于这些投资。”

【延伸】 还可“存贷通”减少利息

　　业内人士指出，利率提升后，其实投资者也可以利用一些银行的“存贷通”业务。据悉，工商银行、中国银行等此前都有类似于“存贷通”的业务，将个人贷款账户中的利息与储蓄账户的资金量挂钩，当个人储蓄账户中的金额达到一定标准时，个人的贷款账户的利息也将有所减少。从工商银行记者了解到，目前该行的这项业务仍对供房者开放。

（本网记者 吴秀娜）