如何做好投资和婚姻财产保全？

　　央广网北京9月18日消息 据经济之声《天天315》报道，当前，离婚率居高不下，为了买房真假离婚不断上演。假离婚面临怎样的法律风险？离婚时夫妻双方财产该怎么分割？婚姻中的投资款项又该如何理清？本期《天天315·消费小课堂》邀请北京同诺律师事务所胡晓律师，结合生活中常见的案例，教会您做好投资和婚姻财产保全。

　　胡晓：现在离婚率攀升已经是一个不争的事实，很多朋友尤其是中老年人都特别关心在离婚时，财产可能会怎么分割。因为在中国，父母习惯喜欢把财产都登记在子女的名下，但是这种行为可能会引发什么样的法律风险呢？

　　首先，我们肯定要讨论房产的问题。因为房子是老百姓最重要的财产，从房产的角度来看，以房产来实现资产保全是大家都非常关注的一个话题。我们婚前买到的房产是不是就一定属于婚前的购房人？这在司法实践中有很多种情形，如果在婚前，我自己或者我的父母全款出资给买了一个房子，这套房产在司法实践里被认定为个人财产的可能性会很大，但是更多的情形是我们在婚前买了这个房，但是只是付完了首付，后来我们离婚了，这个房子应该怎么分？在这种情况下，我们可能也需要进行区分。第一，我在婚前就已经取得了房产证，换言之房子是婚前买的，房产证是婚前拿到的，但是房屋的贷款在结婚以后还在继续偿还，在这种情况下，房屋一般都会被认定为婚前购买房产这一方的个人财产，虽然配偶一方婚后参与了还贷，但这并不能改变房屋的个人财产的性质。所以在这样的情形下，房屋还是一方的个人财产，在离婚时，相对方没有权利要求要分割这个房屋的产权。但是大家一定要注意区分两个概念，一个是房屋的产权，一个是房屋归还的贷款部分。虽然相对方没有权利去主张产权，但是如果参与了共同还贷，它还是有权利要求对方对其清偿的部分予以返还。为什么会有这样的一个规定呢？在中国，夫妻财产是共同所有的，所以在共同还贷时，用一个人的工资或用双方的工资还都被认定为共同还贷。我们假定一套房屋的共同还贷部分是100万，这100万中的一半实际上应该被认定为相对方的夫妻共同财产中相应的份额，在离婚时，这一部分钱是一定要补偿给对方的。

　　有人可能会问，我这个房产证是我结婚以后才拿到的，因为办理房屋产权证非常漫长，很多人是为了结婚买房子，买了房之后很快就领了结婚证然后住进去共同生活，最后才拿到了房产证。在这种情形下，共同还贷的部分是否还和之前一样呢？如果我们婚后拿到房产证，这个房子是否也有我的一半？在2011年婚姻法法司法解释颁布以前，对于这样一类案件的认定，全国各地有不同的判决。有的法院认为根据物权法的规定，以登记时间为准，房产是否就应该被认定为夫妻共同财产。还有的人认为，房屋管理部门颁发房产证的一个行文，只是从行政法的角度上的一个确认，但是房屋产权归谁还是应该从购置时间等因素来判断。在当时，很多判决的情况是不统一的。但是2011年7月份，最高人民法院出台了婚姻法的司法解释三，法院规定夫妻一方婚前签订的不动产买卖房屋，他以他的个人财产支付了首付款，又在银行进行了贷款，婚后夫妻共同还贷。这个不动产是登记在首付款支付一方名下的，离婚时这个不动产首先应该由双方来协商。从这一条款我们可以看出，对于这一类的房产来说，法院并不强行认定谁买的谁付的就一定规谁，但是它后续还有一个条款规定，如果根据前面这一款规定，不能达成一个协议，这个时候人民法院就可以进行判决了，一般是可以判决该不动产规产权登记一方，尚未归还的贷款是产权登记一方的个人债务。这到底是什么意思呢？在婚前按揭买房并婚后共同还贷的情况下，法院鼓励大家通过协商一致的方式来解决问题，如果确实协商不了，谁买的房还是归谁，剩余部分相对方还是可以主张共同还贷部分中的一半，以及其对应的房屋的部分。

　　大家一定要注意房屋的增值部分，目前房价还是在向上攀升，以至于在离婚纠纷中，夫妻二人对于房屋产权的主张都争抢的特别厉害。在这样的情况下，如果没有一个司法解释来进行限定，我们就很难取得一个相对公正的判决。共同还贷这一部分当然应该归还给对方，关于增值部分，我们为什么也应该归还给对方呢？因为在一线城市，房价是比较高的，很多时候小两口会共同还贷，但是在离婚时，没有取得房屋产权的一方就会非常被动，所以我们要把升值的部分和共同还贷中的那一半一并补偿给相对方。那这个房屋的价值应该如何确定呢？如果双方已经进入了打官司的阶段，我们一般有两种方式可以来确定，第一种方式还是双方协商估价。协商估价的方式比较简单，也比较便宜。如果双方不能够协商达成一致，法院可能只能要求大家对房屋进行评估，评估费用是比较高的。其次，房屋评估的过程里会有一个评估的基准日，所以评估机构在评估的过程中定了一个价，但是等到报告出来以后房价可能又再次飞涨，这种情况又容易导致新争议的出现。所以我们建议双方还是应该尽快协商、尽快定价，从而避免发生一些新的争议。

　　还有一种比较常见的情况也比较复杂。如果我婚前有一套小房子，结婚以后我可能想把房子卖掉，然后拿着卖房的房款又添了一些钱去买了一个新的房子，或者没有添钱直接就进行了置换，在这样的情况下，新购置的房产的权属应该如何认定？

　　因为房价可能会出现浮动，尤其是目前的房价一直在不断上涨，所以大家对于房屋权属的认定和结果就会出现很大的差异。例如我把原来的房子卖掉，又买了新房子，房子现在的市值减去原先投入的原值是200万，如果我认为我新买的这个房子只是财产形态上变化，这个房子的权属就应该认定为我的个人财产。既然它被认定为我个人的财产，即便婚后这套房子升值了，它应该叫做自然增值，自然增值部分依然是属于原所有权人的，也就是说，对方没有权利来分这200万。但是如果这个房产最后被认定为共同财产，这个共同财产扣除掉原值之后还有一个升值的部分，所以这一升值的部分就应该被作为夫妻的共同财产在离婚诉讼中进行分割。所以在房价不断上涨的过程中，这种争议也是非常容易出现的。如果房价下跌，情况就会恰巧相反。

　　我们接下来要讨论的是存款，存款应该也是大家都很关心的一个话题，存款应该如何区分呢？从理论上来讲，存款的区分是比较容易的，婚前财产属于个人财产，这在2001年修订婚姻法时就已经确定下来了，只要我能证明这是婚前的资产，这就会被认定为我的个人财产，它的权属不会因为我结婚就发生了变化，除非我们在婚内又形成了一个新的约定，就是我愿意让它成为我们夫妻的共同财产，甚至我愿意把它赠予我的配偶，这是可以的，是尊重夫妻双方的一个约定。