许多老旧小区公维金不足 公共设施损坏难更新

　　一方面小区的消防设备老旧，另一方面消防对此又有硬性要求，物业和业委会正想尽办法更新设备。育秀中心小区业委会刘秘书表示，该小区共有首期300万元公维金，此前他们已经动用了169万元公维金，更新了小区内的12部电梯。目前，业委会计划申请80万元公维金整改消防设施，这样一来公维金余额不足首期的30%，需要提交续交公维金的方案。续交部分要由业主买单。刘秘书表示，从9月1日开始，业主缴交日常的公维金住宅部分从原先的0.3元/平方米上升到0.5元/平方米，每个车位需缴交的公维金增加10元。不过，这个决定最终能否落实还要由业主投票决定。如果没有过半的业主支持，这个计划最终只能“流产”。

　　记者随机采访了该小区几位居民，有些居民对这一方案表示赞同；但也有居民认为，消防设施看不见摸不着，是不是真的需要更新还不好说，因此对方案他们并不支持。

　　小区：香江花园

　　缺钱维修电梯

　　没人愿意买单

　　香江花园自1994年投入使用后一直没有更新设备。原先，大厦的电梯必须升到顶层后才能下降，而且电梯使用年限长，损坏严重。2009年，物业对使用了15年的电梯开始部分维修。

　　物业工作人员表示，香江花园有11部电梯，暂时只能维修6部，而且只是更换系统，电梯外壳及其他设备没钱更新。

　　记者乘坐香江花园商场内一部尚未维修的电梯，发现这部电梯运行迟缓，启动、停下时有强烈下坠感，运行噪音大。

　　物业工作人员称，小区投入使用时没有公维金。居民每个月交0.3元/平方米的公维金，一个月总共才1万多元，要攒很久才有足够的钱来更新设备。不仅电梯无钱更新，给水、供电、消防系统的升级问题也无法解决。物业曾考虑组织业主投票，以期增加业主每月缴交的公维金数额，但最后放弃了。因为很多业主都不住在大厦里，而是把房子出租出去，投票根本无法进行，没人愿意买单。

　　小区：巡司顶4号、6号楼

　　物业先行入驻

　　垫钱改造小区

　　厦门一些老旧小区也在探索新的管理模式。

　　厦港街道巡司顶4号、6号居民楼是老旧小区，消防设备损坏，防盗门破损。从今年1月起，社区和辖区居民共同努力，探索出“物业先行入驻先垫付，共破资金难题；后取费用后补助，共享服务收益”的新模式。7月，立信物业入驻该小区，预先垫付30万元用于小区改造。

　　不过，这一模式并不适合所有的小区。立信物业舒总表示，物业愿意先垫付资金用于小区改造，前提是业主们都同意物业入驻，并愿意交物业费。“如果业主们不同意，我们也没办法垫钱改造。”

如遇紧急情况可由政府买单

　　专家建议

　　针对许多老旧小区存在的这一情况，厦门市物业管理协会童主任表示，从原则上说，小区设备老化应由居民出资。不过，如果个别小区存在电梯、消防设施无法使用等紧急情况，政府可以先出钱维护。

　　厦门市人大常委会委员、民盟市委副主委朱奖怀认为，如果业主很难就出资改造小区问题达成一致，必要时政府应该买单。朱奖怀表示，目前并没有明确的规定来约束业主要出钱改造小区，因此，有必要出台明确的规定。

　　解决老旧小区改造问题，可分为三种情况：如果小区内居住的业主经济条件不好，可考虑由政府出资改造；如果小区的电梯、消防等设备，经专业机构检测确实需要立即更新，业主又不能达成一致，政府也可考虑出资；如果小区设备只是使用期限长，需要维护，可采取奖励机制，由业主出资一半、政府出资一半来改造。

　　今后如何避免出现此类情况？朱奖怀建议，一是要求开发商在房屋交付前为小区设备买保险，后续保金由业主承担，设备老化后的维修资金由保险公司负责；二是重新评估公维金，提高公维金额度。