部分小区正酝酿“新规”：车位禁止卖给“外人”
▲小区停车有多难？有时硬把一条路给堵死！
随着私家车的迅猛增长，近年来停车难渐成社会“痛点”。这一问题以老旧小区为甚，以至于出现私占车位等现象。然而，与此形成鲜明对比的是，有些小区地下车库却出现不少空置现象。原因何在？
据了解，经权威部门调查，有的建设单位在利益驱使下，将小区规划的车位出售给小区外的单位和个人，加剧了停车难的状况。而将于明年施行的新“物业管理条例”，明令禁止这种行为。
现象 买车三年，车从没进过“家 ”
对于《条例》的出台，家住集美区宁宝花园的曹先生颇为感慨：“我的车三年没回家了，希望新规实施后，能踏进家门。”
据了解，宁宝花园建于2004年，共有1287户住户。依据规划，路面划设400个车位，地下车库则有197个，还有20多个架空层车位。曹先生说：“早年这些车位根本用不完，除了产权车位外，其他公共车位也不用办停车卡。”然而，大约在5年前，停车开始紧张起来，“晚一点回来就没位置了”。
2014年，路面车位新增了200个，还是“爆棚”。业委会和物业协商，进行停车卡管理，只允许登记了车号的业主进入。“我买房比较晚，已经没有停车位了，产权的也都卖光了。”无奈之下，曹先生只能将爱车停放在路边，“被贴单是常有的事”。“说实在话，也想买个车位，但是也不便宜了。”曹先生希望，《条例》实施后，情况能有改观，“新一届的业委会就要成立了，我们酝酿重新制定停车规则，优势保障业主停车。”“比如，我们附近一个小区就实行停车卡充值，一个月充150元，回来一次扣5元，没进来就不扣钱。这样很公平。”曹先生透露，在一批住户的牵头下，业主们与物业积极沟通，正着手制定新方案。
走访中，导报记者了解到，岛内的金鸡亭小区、金尚小区等长期存在停车难问题的社区，在一批热心业主的发动下，也正酝酿新的“停车规定”。
金鸡亭小区西里住户魏先生认为，在“僧多粥少”的情况下，“《条例》优先保障我们业主停车，是合情合理的”。
亮点 小区车位，不得卖给“外人”
9月30日，福建省人大常委会会议表决通过了修订的《福建省物业管理条例》（以下简称《条例》）。该《条例》明年元旦起施行，2006年9月省人大常委会通过的《福建省物业管理条例》同时废止。《条例》第64条明确规定，物业管理区域规划设置的机动车位（车库）应当优先满足业主需要，不得出售给小区以外的单位和个人，业主要承租的，不得只售不租。这一规定，也成为《条例》的一大亮点。
此外，《条例》再次重申《物权法》的规定，小区内车辆停放收取的场地使用费属全体业主所有。车位划定、车辆停放、管理和收费等事项，由业主大会决定。导报记者走访发现，居民们对《条例》实施充满期待，一些小区正酝酿新的“停车规定”。
解读 小区车位，业主享有优先权
业主如何享受“优先权”？厦门市物业协会法律顾问、上海段和段（厦门）律师事务所傅剑平律师分析：
首先，住宅小区的车位（库）主要分三类：
1.建筑区划内规划用于停放车辆的车位；
2.业主共有道路或公共场地规划用于停放车辆的车位；
3.建筑区划内依法配建的人防工程平时用作车位。
但建筑区划内规划的车位或车库属于开发商所有还是属于业主共有仍存在不同的意见，但应首先满足业主的需求已经成为了一项硬性规定。
其次，《条例》进一步细化“首先应满足业主需求”的做法：
1.对于尚未处置的规划车位，业主要求承租的，建设单位不得以只售不租为由拒绝出租。
2.明确规定建设单位不得将物业管理区域内规划的车位（库）出售给本区域以外的单位或者个人。
由此可见，上述条款对开发商，以及对投资客投资车位的行为作出了限制。
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业主如何取证、维权？
福建典格律师事务所陈奇斌律师认为：
1.是否存在建设单位或物业将停车位出售、出租给小区外人员，小区业主或业委会可以对车辆进行核实比对，还可以去不动产管理部门查询其是否系小区业主，若有产权，也可申请查询；三是可以要求物业部门公开相关合同、票据、收支凭证等。
2.若车位（库）产权属于全体业主，则出售或擅自出租给小区外单位或个人的行为属于无权处分，小区业委会可以主张合同无效，从而捍卫自身的优先权。
3.场地使用费归全体业主所有，如何监督？小区业主和业委会可以要求物业定期公开停车费收支账目。如有需要，也可以聘请专业会计部门核查账目。对于存在挪用、侵占停车费的，可以要求返还。（海峡导报记者 林毅彬 文/图）
