拖欠物业费 泉州市区400多业主被告

虽是安置小区，但尚园小区的物业费缴纳率超95%，物业称与人性管理有关

　　闽南网5月21日讯 “摩托车停小区丢了，这物业费我不能交。”法庭上，因不交物业费而被起诉的张先生与小区物业争辩到。

　　张先生与物业公司的争执，只是海量物业与业主纠纷的一个缩影。

　　据不完全统计，今年截至5月1日，短短4个月时间，仅泉州丰泽、鲤城两区法院，就立案物业服务合同纠纷400余件，矛盾大多集中在老旧小区及拆迁安置小区。在法官的说和下，案件多以调撤审结，一些标的较小的案件，适用小额诉讼程序，更快结案。

　　目前，泉州全市共有500多个小区实行物业管理，其中市区占300多个。经办法官称，物业与业主屡屡对簿公堂，拖欠物业费只是个导火索，批量官司背后，暴露的是个别小区管理缺位，及业主对物业公司的不信任。泉州物管部门人士则分析，泉州物业公司整体实力较厦门等发达城市，还有一定差距，但业主和物业之间矛盾多发，与双方未能正视服务合同关系、没能放平心态有关。

【“烽烟”四起】

4个月时间400多名业主被告

　　鲤城三远花园小区的业主张某，因为不交物业费，被秋实物业管理有限公司告上法庭，索偿物业费及滞纳金共9000余元。

　　庭审中，张某称，1年前，他的摩托车停在小区中被盗，他认为是小区物业安保不到位所致，因此拒交物业费。物业公司则称，小区设有专门停车位，是张某不按秩序停车导致失窃的。最终，鲤城法院审结：双方达成协议，同意各退一步，张某一次性缴交物业费2000元。

　　“滞纳金没收到，就连物业费也打折。”调解后，秋实物业管理有限公司杨经理也有点无奈，三远花园于2001年交房，算是老旧商品房小区。自入驻以来，小区物业费为0.45元/㎡（别墅0.7元/㎡），“这么多年，物价和人工成本都涨了，物业费却从没变过”。除了张某外，不交物业费的还有十几户，起诉后被法院陆续调解，但“逢调解，必打折”，如此循环势必影响物业的经营和服务。

　　无独有偶，丰泽西湖1号小区，施女士租间店面做生意，也因拖欠物业费被起诉。她不交费的理由是，小区建筑垃圾堆在店门口，影响生意。最终，丰泽法院北峰法庭调解此案，物业公司同意减半收取。

　　记者从丰泽、鲤城两区法院获悉，今年截至5月1日，因不交物业费被告上法庭的，泉州市区还有400多个业主，集中在老旧小区和拆迁安置小区。

【纠纷解码】

卫生安保成焦点案件大多调撤

　　经办法官称，业主不交物业费的理由，大多是对物业的卫生、安保等服务不满，还有一些业主将开发商遗留的建筑质量问题，转嫁给物业公司，此外个别业主因在外打工，房屋空置而拖欠物业费。由于物业服务合同纠纷标的额小，且通常双方均有过错，因此案件大多以调撤结案。

　　相对调解而言，判决所花时间成本更少。但法官之所以扮“和事佬”的角色，还是考虑到物业和业主之间的后续关系。法官称，物业和业主实际是服务合同关系，官司结束后关系还在，一旦下判决书，双方很可能就此撕破脸，不利于继续合作；而调解，让双方握手言和，化解矛盾更温和。

　　此外，在一些拆迁安置小区，部分业主虽然住上小区，改变乡村生活的习惯，但意识还是没有转过来，“物业费是什么，以前没有，现在为啥要交”，让不少经办法官较为头痛。

物业和业主未能

正视服务合同关系

　　泉州市城乡和住房建设局房地产市场与物业监管科一陈姓负责人称，泉州物业服务起步较晚、小区规模小，物业公司的整体实力，相对厦门等物业管理模式发展较完善的发达地区来说，还有一定的差距，而小区物业与业主的矛盾，由来已久。

　　目前，泉州物业公司多为私营，随着物价、人工成本的上涨，经营压力也不断增长，而业主欠缴物业费，自然容易引发官司。他分析，矛盾的根本，在于物业和业主双方都没能正视两者形成的物业服务合同关系：物业公司只是一个服务者，应当放低姿态，努力为业主提供优质的服务；而业主则应心平气和，既然享受服务，也就应依约付款。

尚园小区，物业费缴纳率95%以上：

给业主看得见的实惠

　　提到拆迁安置小区，不少物业管理人员都会头痛，但在历年开展的物业管理示范小区考评中，丰泽尚园小区的管理成效总能胜出。

　　该小区于2009年7月起交房入住，1000多套住宅中，有720多户是拆迁安置户。长冠物业管理有限公司的曾经理称，目前真正由业主入住的约500户，其余为闲置或出租。接手安置房时，他起初也挺忐忑，但凭着10多年的物业管理经验，很快区分出安置房业主与商住房业主的不同需求。

　　曾经理说，安置房的业主，较难转变乡村观念，对自己与物业公司之间的服务合同关系，尚不熟悉，他们希望更省钱，所以，物业费定价得尽量低下来。不过，物业的服务质量也得跟上，让业主感觉到实惠才行。比如，业主住在农村时，家里电线坏了，找村里电工维修，可又都乡里乡亲的，得宴请吃饭酬谢；住上小区后，物业人员随叫随到，而且是免费维修，不吃请。这些很小的细节，物业做得到位，业主们自然感到实惠。

　　安置小区业主的另一个苦恼是，他们几乎人手攥着数套房子，有人租不出去干着急，物业人员则积极帮忙宣传，无偿替他们把房子租出去，为他们分忧。另外，自长冠物业入住尚园以来，就实行先服务后交费的做法，即在每个季度末尾交费，得到业主的认可再收钱，物业费缴纳率95%以上。

太平洋花园小区，物业费缴纳率98%以上：

让业主过得舒心很重要

　　太平洋花园自2001年交房以来，南方物业就进驻小区，一管就是十几年。该小区规模较小，共有住宅306户，以及40户店面。

　　该小区最大的特点就是秩序井然，不论是停车，还是物管人员着装，都整齐划一。负责小区物管事宜的黄经理称，公司在小区管理上，花了不少心思，比如组织员工定期培训，到厦门等物业管理方法较先进的城市学习经验等，以保证公司为小区业主在卫生、安保等方面提供更优质服务。

　　近几年，随着物价及人工成本的上涨，物业公司经营压力凸显，泉州不少小区物业曾提涨价，但也由此引发与业主的矛盾。太平洋花园小区在2009年和2012年，曾两次顺利提高物业费。目前，该小区物业服务费为电梯住宅1.7元/㎡、多层住宅0.9元/㎡、店面1.5元/㎡。黄经理称，他们每次涨价，均通过小区业委会审批，并经2/3以上业主同意得以通过，“只要让业主过得舒心，并得到认可，涨价的阻力不大”，目前物业费缴纳率98%以上。

　　黄经理称，由于太平洋花园房龄已十余年，小区不少消防、安防设施老化亟待维修，目前，业委会已经委托物业，向房管部门申请公维金，给小区来一个大手术。（本网记者 韩影 黄瑾 文/图）