美国35年来首度向外国投资者放宽房产税

　　北京时间21日彭博报道，美国总统奥巴马签署了一项法案，放宽实施了35年之久的对外国资本投资美国不动产的税率。此举将为更多的海外投资者投资美国房产打开大门，而来自海外的房产投资已成为了金融危机后美国资本流入的主要来源。

　　该法案规定，外国养老基金在美投资房地产时，享有与美国养老基金同等的待遇。法案废除了1980年开始实施的《外国投资房地产税法案》(FIRPTA)对外国养老金投资美国房地产时征收的税率。先前美国国会通过了规模高达1.1万亿美元的庞大支出法案，以摆脱政府被迫关门的阴影，对外国投资者降低购房税率为其中的一部分。

　　“过去，因FIRPTA数万亿美元的国外养老金不能直接投资美国房地产，”私募股权公司Siguler Guff & Co。总经理James Corl表示，“税法修正改变了原有的游戏规则”，或将促使数千亿新增资本涌入美国房地产市场。

　　自金融危机以来，受相对收益率以及投资者认为不动产投资具备安全性等因素驱动，大量海外投资者赴美投资房地产。

　　需求大增也推动美国商业地产价格创下新高。许多外国投资者在购买时改变了购买结构，使自身在投资主体中占少数，以绕过FIRPTA规定。

　　新法案还允许外国养老金最高可购买美国上市房地产投资信托基金(REIT)的10%而不触发FIRPTA规定，之前的上限为5%。

　　“通过打破过时的对美国境内投资的税收屏障，FIRPTA解除法案将有助于调动民间资本投资房地产和基础设施项目，” 房地产行业游说集团Real Estate Roundtable总裁兼首席执行官杰弗里-德波尔发布声明称。

　　据房地产研究公司Real Capital Analytics Inc.，今年投资美国房地产的外国跨境资本总额约为784亿美元，占美国房地产投资总额(4830亿美元)的16%。其中养老基金约为75亿美元，约占所有海外投资的10%。

　　“外国养老金的占比投资较低的原因就在于FIRPTA。”James Corl称。

　　有一种说法认为，美国实施FIRPTA为了对日本在上个世纪八十年代末、九十年代初大肆购买美国房产做出的一种回应，当时日本人将洛克菲勒中心和圆石滩等标志性地产收入囊中。实际上，美国在1980年通过FIRPTA法案，目的是为了限制国际投资者购买美国农场。依照旧规，大多数外国投资者在卖出美国地产时，需缴纳总收益10%的税，以及其它的联邦、州和地方税种。根据国家房地产投资信托协会，各种税种累加起来，总额最高可能占据收益的60%。

　　“这是一个巨大的变化，”外国投资房地产协会首席执行官Jim Fetgatter表示， “毫无疑问”这将增加外国投资者对美国房地产的投资，他称。

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