义乌土地竞标被指人为设阻黄金地块变“白菜价”

­　　4月16日，上市房企--新城控股集团股份有限公司(公司代码：601155)开发的浙江省义乌市新城吾悦广场举行了开盘前展示的仪式，

­　　公开的资料显示，用于建设新城吾悦广场的“江东路A地块”，楼面地价每平米仅3281元，但该项目商业街和底商预计均价每平米在3.5万元至4.5万元之间。

­　　“江东路A地块”成交楼面地价每平米仅3281元，与当地楼面地价早已突破万元形成巨大差异。有当地的地产商称：该地块涉嫌人为操控导致黄金地块卖了“白菜价”。

­　　据记者了解，新城控股是在2015年9月21日，通过挂牌出让程序以10.09亿元竞得该项目“江东路A地块”的土地使用权。但多家地产商表示纷纷向媒体表示，竞拍该地块时，被当地有关部门设置的资格审查挡在了竞标门外。

­　　调查发现，仅有的两家入围竞拍企业，也是该宗土地的竞争对手--新城控股与上海中梁地产，最终共同“分享”了“江东A地块”所有权。

­　　优质地块拍卖

­　　成交楼面地3281元，售价最高或达4万元

­　　2015年8月20日发布的“义乌市国土资源局国有建设用地使用权挂牌出让公告”公告显示，挂牌出让土地为“义乌市江东路A地块”商业、住宅用地，位于江东路与宾王路交叉口东南侧，土地面积73833平方米，容积率为1.5-4.3，挂牌起始价为10亿元。

­　　专业的房地产研究机构好地研究院分析该地块具有以下优势：区位优势明显，地处江东街道核心位置;交通便利，通过城市主干道江东路以及宾王路，半小时内即可到达义乌市政府及义乌国际商贸城;稀缺性高，地块周边没有类似体量及地段的商业用地供应，稀缺性高。

­　　9月21日，新城发展控股有限公司公告披露，通过挂牌出让程序以10.09亿元收购义乌江东路A地块，并于2015年9月30日前与义乌市国土资源局订立出让合同。

­　　好地研究院分析指出，江东路A地块由新城控股以100900万元，楼面地价每平米3281元竞得，溢价率0.9%。

­　　新城控股公告中也表示，该地块地理位置优越、发展潜力大，且代价公平合理，本次收购事项符合集团的整体发展战略，对公司的长远发展有积极影响。

­　　4月16日，义乌市新城吾悦广场举行了开盘前的活动仪式，记者以买房的身份进行了咨询。“10余栋是普通住宅，政府的指导价每平米最低1万，最高每平米售价不能超过2万元。”新城吾悦广场售楼部销售人告诉记者，其中一栋是写字楼，价格比普通住宅售价可能会低些，商场属于自持不对外出售，但商业街和底商是可以对外卖的。

­　　上述售楼人员说：根据义乌市目前的价格来看，商业街和底商预计均价每平米在3.5万元至4.5万元之间。“目前还没拿到预售证，只是对外展示，预售和最终价格6月份才能出来。”

­　　地价便宜

­　　拟参与竞拍者被“劝退”

­　　据记者了解，义乌市新城吾悦广场地块所处的“江东路A地块”招拍挂公告一出，当地不少房地产企业蠢蠢欲动。

­　　一位当地的地产商告诉记者，因为A地块“性价比”很高，挂牌起始价为10亿元，楼面价仅为3150元，上浮100%都能赚的盆满钵满。

­　　媒体报道称，拍卖公告激发了房产开发商的热情，当地具有一定实力的房地产企业如建筑房产、久府房产、万厦房产、九州房产等踊跃参与。

­　　不过，众多跃跃欲试的地产商很快发现，想要竞拍该地块并不容易，因为竞拍者需江东街道办进行资格审查。

­　　一份义乌市新城吾悦广场的“江东路A地块”《国有建设用地使用权挂牌出让文件》(二)提交申请中显示：申请文件中包括(6)江东街道办资格审核文件。(三)资格审查：报名资格条件先由江东街道办事处审核，并出具审核意见。国土局负责对挂牌出让公告规定的时间内收到的申请进行审查，按规定缴纳竞买保证金、通过资格审查的方能取得购买资格。

­　　一位当地要求匿名的政府机关人士表示，这个前置条件，使得多家地产商未能通过审查而无法参与竞标，有被“排除”在外的房地产商开始向政府有关部门进行反映。

­　　记者致电上述曾参与竞标却未能入围的地产商进行求证，但未得到回应。上述政府机关人士说：由于多次反映，曾试图竞标未果的地产商们都被“谈话”，所以没人再敢接受采访。

­　　据某媒体报道称：义乌市多家房地产负责人透露，A地块虽然义乌市国土局是出让人，但没有江东街道办事处的审核意见，想参与招标连门都没有。

­　　另一位黄姓董事在接受上述媒体采访时说，他受董事会委托去投标，义乌市国土局让去找江东街道办事处。但江东街道办事处以种种理由不让通过资格审查，企业也就无法入围。另有一家东阳宏福置业的一位金姓负责人则表示，他们企业去了招投标中心，中心给了招标文件后也是让找江东街道办事处，结果也是不符合条件。有些企业则直接被劝退。

­　　媒体报道称，对于竞标者资格审查为何是街道办，当地国土局解释是因为“招商需求”。而对于由江东街道办事处进行资格审查是否符合规定，义乌市国土资源局的相关回应称：法律、法规、规章另有规定及在本市尚有无故拖欠国有建设用地使用权招拍挂出让金、违约金等违约行为和被列入义乌市土地、矿业权出让黑名单的，不得参加竞买活动。实际工作中，有关单位(指江东街道街道办)根据上述要求进行审核。

­　　政策解读

­　　街道办进行资格审查属“土政策”

­　　据记者了解，根据中华人民共和国国土资源部部令第 39 号《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第十一条规定，中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，除法律、法规另有规定外，均可申请参加国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让活动;出让人在招标拍卖挂牌出让公告中不得设定影响公平、公正竞争的限制条件。

­　　另据国土资源部执法监察局副局长岳晓武、国土资源部土地利用管理司用地处处长雷爱先等四人撰写的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(部39号令)详解中称：招标拍卖挂牌出让应当遵循公开、公平、公正的原则。但在实践中，一些地方违反“三公”原则，在招标拍卖挂牌出让公告中，设置注册资金、房地产开发资质、税务注册地、投资规模、成品油资质等排他性的限制条件，为特定的某个竞买人量身定做，排斥意向外的竞买人参加招标拍卖挂牌出让活动。为此，39号令特别增加了不得对竞买申请人设定限制条件的条款。

­　　在住建部住房建设专家委员会主任、中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌看来，由街道办事处对拟参与竞标的企业进行资格审查是“土政策”，是不符合有关规定的。

­　　顾云昌告诉媒体记者，土地招拍挂任何法人都可以竞拍，谁出的价格高谁得，街道办事处没有资格进行审查。

­　　顾云昌认为，企业是否有不良记录或者拖欠农民工工资不良行为的，是由出让单位来审查，街道办事处审查就属于违规设前置条件的一种。容易出现寻租行为。

­　　另据媒体报道，浙江省国土厅一位陈姓调研员在接受采访时称：对于资格审查，2015年12月16日之后，执行的是浙江省人民政府办公厅关于加强土地出让管理工作的通知【浙政办发(2015)130号】。“在2015年12月16日之前，一直按照国土资源部39号令，所有的挂牌不能设置任何条件，要求乡镇开什么证明等都是不符合规定的。如果是挂牌的时候有人举报，我们会把它终止。”

­　　证据显示：

­　　义乌楼市市场行情好 但土地挂牌却变白菜价

­　　义乌市新城吾悦广场楼面地价每平米仅为3281元。当地地产商称这样的地价犹如“白菜价”。

­　　曾经寸土寸金的义乌地价变成“白菜价”，难道是当地房地产市场已进入“寒冬”?但这一猜测很快被数据否认，据浙报传媒地产研究院2015年5月发布的《义乌投资价值报告》显示，2014年，义乌市房地产市场量价齐升，回暖明显;2014年，义乌市商品房去化68万方，每平米成交均价18170元。

­　　上述报告指出：截至2015年5月，义乌市商品住宅总体库存约131万方，库存去化压力对比周边地级市较小，整体市场相对健康。

­　　另有媒体报道称：据可查证的义乌市房产成交信息显示，江东路A地块附近住宅均价约20000元每平米，商业均价超过40000元每平米。

­　　另据义乌丰源地产评估有限公司在2015年7月1日，做出的“江东路A地块”(义乌市新城吾悦广场)评估报告显示，2014年，义乌市住宅销售面积为49.2万平方米，增长85.6%;商品房销售总金额105亿元，增长154.7%。

­　　上述评估报告显示，义乌市房地产市场近两年不仅没有萎缩，且有越来越火，评估报告称：“以上数据说明义乌市商品房市场出现恢复性增长。”

­　　调查

­　　周边楼面地价早已突破万元

­　　地价10亿的项目直接收益或达70.3亿元

­　　记者调查发现，与义乌市新城吾悦广场楼面地价每平米3281元，但义乌市住宅楼面地价早在几年前就已突破了万元。

­　　据了解，目前江东路A地块附近有两个新盘在售。其中位于义乌江东路青口小学对面的伊美望族，住宅每平米售价18000元。该宗土地于2010年11月15日，由浙江广润置业有限公司以8.21亿元摘牌。根据浙江国信房地产土地评价咨询有限公司做出的“国信房地产动态分析”显示，该项目总面积16683平方米，楼面地价每平米11250元(含契税)。单位地价49211元。

­　　另一在售楼盘是义乌久府和园，对外售价每平米14000元。记者查询的资料显示，“久府和园”项目地块在2011年3月9日的成交价为39亿元，项目占地总面积82004 平方米，规划建筑面积287013 平方米，楼面地价约13588.2元。单位地价为47558.6万元，

­　　2011年8月，义乌市中心区07、08地块位于商博路西，江东东路北，出让面积124146平方米，可建面积471755平方米，起价30.1亿元，楼面起价6380元/平米，最终以72.1亿元成交，楼面价为15302万元，溢价率139.83%，单位地价58076.7元。

­　　根据周边的楼价，媒体给该项目算了一笔账：根据义乌市场以及周边项目的市场价格，参考现代城商业价格为4.5万元/平方米，住宅为3万元/平方米，而距离最近的久府和园住宅为1.8万元/平方米。按项目规划，该地块建设72000平方米自持商业购物中心，45000平方米为办公用房，65000平方米销售商业建筑，150000平方米商档住宅建筑。按照上述可售型的产品类别的报价，记者粗略算了一笔账，该项目可销售部分的总价款为65000×3.5万元+45000×1.5万元+150000×2万元=59.5亿元。

­　　义乌当地从事房地产的业内人士告诉告诉上述媒体，“持有型商业购物中心的初步估值应该在1.5万元/平方米，曾经义乌北苑地块出让世纪联华购物中心价值是1.5万元/平方米，该项目商业持有部分价值应该在72000×1.5万元=10.8亿元。”

­　　上述媒体称：综上所述，该项目地上建筑部分的价值为59.5亿元+10.8亿元，共计为70.3亿元。而该项目地上建筑总体造价，按照当地大约2500元/平方米建安成本来计算，该项目地上建筑投资总额为332248.5×2500元/平方米=8.3亿元，该项目地价仅为10亿元的情形之下，项目的直接收益为70.3亿元-10亿元-8.3亿元=52亿元(不扣除税费的情况之下)。

­　　交易数据

­　　住宅用地单位地价均在3万以上

­　　需要指出的是，义乌市新城吾悦广场的“江东路A地块”单位地价仅为13665.9元，那么新城吾悦广场地块成交的前后，义乌市住宅用地单位地价又是多少呢?

­　　记者查询的义乌市国土资源局网站看到，就在义乌市新城吾悦广场地块成交后的2015年9月23日，义乌市国土资源局成交了11宗建设二村东侧、北侧的住宅地块，其中交易额最大的为建设二村东侧A4地块，占地面积为69.37平方米，成交金额为478.653万元，单位地价为69000万元; 交易额最小的为建设二村东侧A7地块，成交价为 160.718万元，面积为 47.27平方米，单位地价为34000元。据了解，建设二村位于义乌市老城区，高德地图显示，其距离义乌市新城吾悦广场5.6公里。

­　　在义乌市新城吾悦广场地块成交前的2015年07月07日，义乌市挂牌成交了24宗廿三里街道开元街商住楼地块，其中成交价最高的为廿三里街道开元街商住楼1#-1地块，成交价为403.403万元，面积为0.004774公顷，单位地价为84000元;成交价最低的为廿三里街道开元街商住楼2#-3地块，成交价272.118万元，面积为0.004774公顷，单位地价为57059.7元。

­　　据记者了解，廿三里街道开元街商住楼地处廿三里街道，位于义乌市东部，远离义乌市中心，但，其每平米单位地价远比新城吾悦广场的A地块要高出数倍之多。

­　　受让人变更

­　　两家竞争对手联手终享利益

­　　新城控股与中梁地产“被指”联手串标?

­　　2016年4月5日，义乌市国土资源局在其官网发布了一则《关于江东A地块出让情况的说明》称：报名截止时，有2家企业报名参与竞买并取得竞买人资格，分别为新城万博置业有限公司与上海皓尊置业有限公司。9月21日，按规定经自由竞价，最终由新城万博置业有限公司以10.09亿元人民币的价格竞得江东路A地块的土地使用权。后按公告规定，受让人变更为由新城万博置业有限公司设立的义乌吾悦房地产发展有限公司。

­　　义乌一位不愿具名的地产商告诉记者，江东路A地块位置这么优越，起拍价这么多，有两家企业竞拍，但仅溢价率0.9%就被“拍下”了，令人惊讶。

­　　一宗大家公认的好地块为何溢价率这么低，记者对此继续展开调查。工商资料显示，新城万博置业有限公司为新城控股全资子公司，而参与竞标的上海皓尊置业有限公司则是另一家房地产大鳄--上海中梁地产集团的子公司。

­　　根据义乌市国土资源局的公告，“江东A地块”受让人由新城控股的新城万博变更为义乌吾悦房地产发展有限公司，但记者查询发现，义乌吾悦房地产发展有限公司并非新城控股独资，而是分别由新城万博占股51%，金华瑞禾贸易有限公司49%。

­　　记者查询工商资料显示，金华瑞禾贸易有限公司由上海融豪置业有限公司控股80%，而上海融豪置业有限公司则由上海中梁地产集团100%控股。

­　　最终，两家入围并参与“江东A地块”竞标的公司被其母公司--新城控股与上海中梁地产“分享”了所有权。

­　　对于此结果，中国房地产报的报道称：有人士认为，两家企业有“串标”的可能性：“首先，皓尊置业的股东是浙江中梁地产，并且正好在土地中标时间2015年临时注册，只有1000万元的注册资本。其次，皓尊置业有限公司在交了5亿元的保证金之后，居然因为差900万元，最终拱手让新城万博房地产开发公司中标。10亿元的起拍价格仅加价900万元，这不符合常理;第三，皓尊置业的母公司中梁地产集团与新城万博母公司新城控股之间合作紧密，曾联手做过很多项目。”

­　　义乌土地招标乱局被举报

­　　浙江高省高检称：依法进入处理程序

­　　据经济日报下属杂志报道称：3月30日，记者联系了浙江省人民检察院相关领导。次日，浙江省人民检察院专门安排工作人员接收了记者反映的材料，并按相关规定，依法进入处理程序。

­　　国务院办公厅简政放权第三方评估专家、国家行政学院行政法研究中心主任任进说，关涉群众切身利益的社会问题，群众对检察机关的期待很高。

­　　任进认为，查办和预防职务犯罪水平，检察院要坚持有案必查、有腐必惩，继续深入推进查办和预防发生在群众身边、损害群众利益职务犯罪专项工作，人民群众高度关注。

­　　“土地出让、招拍挂在操作过程中缺乏竞争，存在各种利益寻租土壤。地方土地出让程序设计也存在一些问题，主要是不公开不透明，人为干预的情况比较多，表面上有程序，但缺乏社会监督，效率不高、力度不大。信息公开方面也没有相应的规范。”中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云表示。

­　　“公民如发现在国有土地或国有资产在拍卖过程中存在问题，可按照相关规定向有关部门据实反映，根据机制的设置，有关部门应在规定的期限内向反映人进行反馈或向社会公布进展。”上述专家表示。