闽七条政策逐步落地 公积金首贷款付20%

新政激活二手房市场 看房人数、成交套数显著增加

　　“3·30”新政中，与二手房市场最直接的相关规定是：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　那么，在新政出台半个多月后，政策落地执行的情况如何，二手房市场有什么样的变化？记者走访了市区如是房产、南新房产等知名二手房中介机构。

新政出台后

二手房买方市场渐变卖方市场

　　在走访中，记者发现，二手房中介的看房人数较之前多了不少。如是房产总经理游健文告诉记者，新政出台后，到二手门店看房的人数较之前增加了30%以上，而成交量增加了约20%。

　　游健文认为，成交量的增加没有与看房人数成正比，主要有两大原因，一个是买房是大宗消费，需要多比较多考虑，而从看房到成交，更需要有一定的过程与时间。新政出台才半个多月，部分客户虽然开始积极看房，但心态上还处于观望状态；另一大原因是最近股市较为火爆，很多临近成交的客户，由于股市行情好，舍不得把钱退出股市，导致成交暂缓。

　　游总告诉记者，在市场行情不好的时候，粥多僧少，经纪人要拼命地找客户。现在市场行情好，以前积压很久的一些房源都出手了，反而变为僧多粥少，现在中介门店给经纪人每天的硬性指标已经变为不断地开发新房源，以满足目前市场的需求。

营业税调整深得民心

豪宅界定标准与普通住宅不同

　　谈到哪些政策对于二手房市场的触动最大，游健文认为，新政中营业税、公积金政策、第二套房贷款政策等都对市场起了很大的作用，让很多原本想买房但因购房成本高而退却的市民达到了购买条件，也让一些观望中的市民增强了购房信心。

　　当然，对二手房交易影响最大的政策首先是营业税的调整，2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。按照这个规定，很多这几年开发的新楼盘，都达到了条件，这个直接给客户节省了约5.6%的营业成本，实实在在降低了购房成本。

　　但值得注意的是，目前豪宅的界定标准与普通住宅的界定标准有所不同。普通住宅以备案时间为准，非普通住宅以契税单的时间为准。也就是说，面积超过144平方米的非普通住宅，即使备案时间超过两年，但缴交契税的时间不足两年，也不能享受到目前的相关优惠政策。

泉州、晋江相关政策已落地

洛江尚有部分政策未落地

　　业内人士普遍认为，本次的政策力度非常大。一位资深业内人士甚至认为，这是他从业十多年来难得见的好政策，购房者应趁此机会把握好购房时机。

　　据记者了解，新政出台后，泉州市区、晋江等地的执行速度非常快，从公积金政策、营业税、银行政策、二套房界定等一系列与新政有关的政策，都已经落地执行。目前洛江片区尚有部分政策没落地，据相关人员透露，估计在这一两周洛江这边的政策也会全面落地。（唐晓霞）

　　利好之下，该出手买房吗 哪种产品更能保值增值

王福丹连捷集团地产事业部副总裁

　　“闽七条”、“3·30”新政等一系列楼市利好政策的陆续出台，提振了市场信心，不少购房者开始积极看房，但观望情绪仍在。那么，当下是否适合出手购房，什么样的产品更具有保值增值的潜力？本期楼市开讲邀请三位嘉宾为大家解答。

政策利好加码

楼市发展后劲足

　　房地产作为国民经济的领头羊行业，对经济发展的拉动作用非常明显，因此，这次在“两会”结束之后，“闽七条”以及“3·30新政”等楼市重磅政策应市而出。

　　“闽七条”作为全国首个省级调控房地产的政策，其最大关注点在于对首次申请公积金贷款的职工，首付比例降至20%；而“3·30新政”则是对二套房的首付端及交易端进行“松绑”。这一系列楼市调控政策的频繁推出，与其说是政府“救市”倒不如看成是提振市场信心，释放原本被压抑的刚需、刚改需求，当然这对于有计划入市的投资客群而言或也是一个非常具有参考性的利好信号。

　　对于有住房需求的购房者，就如华远地产原董事长任志强所言，只要有居住需求，任何时候出手都是黄金买点。而对于投资型客群而言，选择什么类型的房子更具有保值、增值潜力则与该项目所在城市的经济发展水平、人口情况以及城市公共配套设施等综合因素有关。

　　总体而言，那些位于城市核心地段，具有成熟、优秀物业服务以及毗邻教育、医疗、休闲运动等城市公共配套设施的项目更具有吸引力，在未来物业价值升值过程中也更具潜力。另外，此类房源的抗房价下跌风险的能力也比较强，在房价震荡、楼市形势不明朗情况下，它们相较其他普通房源更容易受市民青睐。

　　而回归泉州楼市，泉州市场与福州、厦门市场区别还是蛮大的。相对而言，泉州市场辐射面更窄，属于内生型市场，虽有自己优势，但辐射范围主要还是集中在区域内。而福州作为省会，除具备政治、文化中心功能外，其城市属性也更综合；而厦门，作为经济特区之一，除了具备经济优势外，在城市综合实力排名上也相对更强。

　　因此，泉州楼市未来一个发展方向，或是可以充分发挥自己的经济优势，打破区域界限，实现县域与市区一体化，激发、释放包括县域居民在内，尤其是工薪阶层等潜在购房者的购买力，进一步提升、促进泉州的楼市开发水平。（郭荣鑫 实习生：吴洁茹）

吴永辉泉州中源房地产营销总监

可理性入市

优质地段更具价值

　　什么时机更适合购房这一问题，一直备受广大购房者的关注。作为大宗耐用商品，住房不可或缺，且总价较高，使用时间较长，因此获得了较高的社会关注度。虽然房价随外部环境变动而有所起伏，但消费者无需过多顾虑。

　　首先，住房的首要功能是居住；其次，住房的价格虽然有一定的波动，但总体上依旧处在平稳上升中；同时，住房作为固定资产，可以提升消费者的信誉，为信贷、签证等加分。因此，不论何时入手，住房都是相当具有价值的。

　　当下属于一个较好的购房时机。对于首套房认定的放开和首付比例的降低，使得现在的购房门槛有了较大幅的的下降。且目前泉州房地产市场的价格较为合理，住房产品种类也较为丰富，消费者有更多的选择余地。所以，在此时根据自身需求，理性入市是一个较好的选择。

　　市场受利好的影响，不久之后或将逐渐恢复升温，而购房环境也将可能随之改变。过多的观望与等待，以及对于抄底买房、一步到位的盲目追求，反而可能影响消费者当下的置业计划。

　　住房的价值是内部品质与外部资源的有机结合。因此，选择优质房源不仅需要关注楼盘价格，更加需要注重楼盘的周边配置以及地段，以及楼盘质量品质、物业服务。对大多数亟需家庭而言，孩子与老人的需求是置业中首要的考虑因素，所以，就学以及就医配套尤为值得关注。

　　在这一方面，城东-洛江、东海两大片区领跑新区，以良好的政企互动带动新城的发展，产生了巨大的集聚效应，其潜力可想而知。尤其是城东-洛江片区接近成熟，区内配套已较为完善，又有洛阳江优质自然资源以及城东学园的优质教育，可谓置业的难得地段，其中的一些学区楼盘，更因其资源的稀缺性具有极大升值潜力。其次住宅、物业的品质决定了购房者的居住品质。因此，选择优质房企开发的楼盘，对于居住质量的提升和房产的保值也有重要的意义。（陈雨佳）

范兰瑛金丘紫金城营销部经理

当下是价格较低

选择较多的抄底良机

　　去年以来，房地产市场进入深度调整期，从之前的供求关系总体偏紧，进入了现在总体趋于平衡、局部地区过剩的状态。在这样的情况下，将房地产调控政策不断优化、调整，把过去抑制房价过快上涨的从严、过严的政策取消，让其逐步回归到正常状态，更好地发挥房地产市场自身的规律，我认为是合理且真正落到实处的。

　　总结这一轮新政对楼市的刺激，我认为主要体现在以下三个方面：首先，最直截了当的就是购房门槛的降低，无论是首套房公积金首付20%还是二套房的首付比例从60%降到40%，准入门槛的降低无疑将释放一大部分的需求，刚需刚改迎来难得春天；其次就是交易的便捷，新政规定个人住房转让营业税的免征期从5年恢复至2年，这就使得一部分想要转让却受困于较高营业税的二手房源被成功接手，交易变得更为顺畅；再次，无论是政策面还是市场面的向好，使得交易进入良性循环，市场信心大幅提升。

　　而从市场的实际反馈来看，虽然当前仍处于清明前后的传统淡季，但无论是客户的来访量还是来访转成交量都有了一个较大幅度的攀升，可以说新政效果立竿见影。

　　新政的施行带热了市场，但受困于较大体量的供应，可以说短时间带动房价的提升还不切实际，因此这就为市场营造了价格较低、选择较多、议价空间较大的购房良机，此时出手可谓恰逢其时。

　　深度调整后的市场显得更为理性，狂飙突进的楼市黄金期也一去不复返，因此更为谨慎地出手、理性投资将是当下买房的第一要义。从项目及产品的选择上，我个人建议一定要选择那些配套成熟的中心区位或者后发优势明显的绩优股、潜力项目。

　　一些地处新区或发展中区域的楼盘，以低价入市，虽尚不完善，但规划起点较高，相关配套不断升级，这些将成为项目的后发优势，造就项目的“洼地”价值，可谓抄底正当时。（黄榕凯）