北京限竞房供应达年内峰值 房价低于限价

北京商报   2018-09-13 09:48

  争议:限竞房的去化压力

  占据新房市场近六成比重的限竞房,当下已然成为北京新房市场供应主力。

  根据合硕机构提供的统计数据,截至9月2日已有13个限竞房取证上市,限竞住宅的预售套数共有7164套,占同期商品住宅13375套预售总量的54%。

  然而限竞房比重仍在加大中。随着限竞房取证进度的加快,新盘供应量越来越多,再加上前期开盘加推的项目,专家预测9、10月将再度涌现限竞房供应小高潮。

  值得注意的是,与限竞房供应量一同增加的,还有业内关于“市场需求能否支撑众多限竞房项目的庞大货量”的担心,多位房地产行业专家也指出,新房市场供过于求态势已经显露,限竞房去化压力日渐凸显。

  郭毅指出,北京新房市场在之前几个月成交基本维持在每个月2000套上下的水平,8月的成交拉升至3000套,其中限竞房的成交对整体成交量有着一定的贡献,但实际上北京新房市场需求其实并不十分旺盛。“今年上市的限竞房项目去化速度有快有慢,从总体上来看,限竞房虽对成交量产生了一定的拉动,但单个项目的去化情况其实并不是特别乐观。”

  郭毅更进一步表示,供过于求的市场矛盾,其实早在政府推地的时候已经埋下了一个种子。“目前北京新房市场成交了60多块限竞房用地,整体规划总建筑面积将近550万平方米,大概能开发6万多套限竞房。但北京一年新房市场的成交量,其实也就在两三万套。两三万套需求对应着六七万套的供应,其实市场很难用限竞房去更好地调动需求。”

  中原地产首席分析师张大伟也表示,当前限竞房区域供应扎堆现象明显,部分区域入市超过3000套,这使得供大于求开始明显出现。在张大伟看来,当下北京整体市场处于平稳状态中,不论是二手房还是新建住宅成交量均显平稳,但北京市场过去两年土地供应高峰开始逐渐反映到住宅房源数量上,预计后续还将有大量项目入市,由此购房者的观望态度将更趋明显。

  另有统计数据印证了限竞房去化压力较大的事实。

  中原地产研究中心数据显示,截至9月11日,北京合计有16个限竞房项目取得18期预售证,共提供商品房限竞房源9038套。从网签数据看,除去刚取得预售证的部分项目,当前8个限竞房项目网签量合计1089套,按此比例计算,限竞房网签销售率只有12%。而即使计算所有项目的真实销售,市场已经入市的这16个项目,平均去化也不足四成。此外,限竞房市场分化明显,部分限竞房接近售罄,而部分限竞房去化不足两成。

  出路:价格、产品两条腿走路

  在8月限竞房集中入市之前,限竞房被外界看作是北京新房市场解渴的一剂良方。但从销售数据看来,限竞房现阶段的销售状况实际上并不理想。

  郭毅表示,从在售限竞房去化比例来看,一些位置优越、限定价较低的项目,没有达到外界认为的“开盘即售罄”的期望,排卡客户量也没有达到开发商计划推出量的倍数关系,仍有剩余房源未被认购。张大伟更是用“北京严格的调控下,限竞房出现冰冷现象”来形容限竞房现阶段不温不火的销售现状。

  郭毅分析认为,在市场需求有限的情况下,现阶段房企若想促进销售,可能需要尝试用价格和产品两个杠杆去撬动市场,以促进需求。“首先,房企应从产品上下功夫,把产品做到位;其次是看看价格上有没有松动的空间,让客户感觉到项目未来的价值预期是向好的,这样才能更好地刺激需求。如果在这两方面没有太多空间的话,企业可能会面临一个比较被动的市场局面。”

  此外,郭毅预测,随着更多的限竞房项目逐渐入市,加上此前入市的项目把第一轮购房需求释放完毕,使得后面接续的需求减少,接下来上市的限竞房项目销售或将更加艰难。

  北京商报记者 崔启斌 荣蕾

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