杭州摇号买房购房细则:优先群体倾斜政策+首付比例划定

　　随着杭州开启“限购+摇号”时代，环杭州都市圈的楼市正迸发出不容忽视的激情，尤其是与临平、下沙接壤的海宁。5月9日，海宁5宗商住用地出让，40余家房企上演了轰轰烈烈的夺地大战。最终5宗地块无一例外封顶成交，并包含高比例的配建保障房面积。甚至，临杭新区海宁许村镇地价也首次破万，有业内人士认为：“若地价不设置上限，以当前的热度大概率会突破1.5万元/平方米。”

杭州摇号买房购房细则

　　清明小长假前，杭州的购房者终于等来了公证摇号购房《通知》，但看完《通知》之后，很多人觉得：“’细则’不够细啊！”

　　其实，在摇号具体落地的时候，“细则”就会变得细致。

　　但心急的记者等不及，先向权威部门打听了消息，尽量在执行之前，让购房者获知更多，让“细则更细”。

为何优先的无房家庭不包括未婚人士？

　　《通知》中明确定义了“无房家庭”，指在杭州市限购范围内无自有住房的家庭，而2018年4月4日后离婚未再婚的，不算“无房家庭”；2018年4月4日后有住房交易记录的，不算“无房家庭”；未婚者，也不属于“无房家庭”。

　　为什么未婚人士不包括在“无房家庭”内？

　　首先，要说明单身无房者是可以参加公证摇号买房，但他们不属于可享受“倾斜”的“无房家庭”。

　　从“三口之家”（甚至"四口之家"）和“单身人士”这两个单位对房子需求的“轻重缓急”来讲，前者可能更“着急”一些。

　　而且在现在"租购并举"、大力培育住房租赁市场的背景下，未婚青年们先通过租房解决住的问题，也不失为一个办法。

　公证摇号何时开始？

　　第一个摇号楼盘是哪个？

　　首个实行公证摇号的具体楼盘还没确定，但记者综合各方面信息猜想，应该不会是当下市场中的大热楼盘。

　　《通知》发布以后，各个待售楼盘开发商就应该开始申报领取预售证和组织购房者进行摇号信息的登记，这都需要一定的时间去完成。

　　杭州和别的城市不同，一方面各种户型、价格段的楼盘，只要意向客户登记数超过推出房源数，都要实行公证摇号，另一方面还对无房家庭做出倾斜。

　　估计最快也要4月的中下旬才会实现。

　　杭州作为刚开始实现公证摇号买房的新城市，一切都是在摸索中，为了维持良好的秩序，也为了给各项探索创造一个积极的环境，估计第一个摇号的，应该不会是“大热门”的楼盘。

如何向无房家庭 “倾斜”？

　　对于如何“倾斜”，很多购房者关心会要求拿出多少比例来优先照顾“无房家庭”。

　　据记者了解，杭州并不是按照“一刀切”的原则去划分比例，而是要根据实际的楼盘情况去判定。

　　如刚需属性比较强的楼盘，无房家庭的房源切块比例就会相应增加。

　　而有的改善盘以及豪宅盘，切块比例就会少一些，预计登记家庭中无房家庭数量也会少一些。

如何界定什么是“刚需盘”？

　　在“刚需盘”的界定上，所售房源单价低这当然是一个重要标准，但也不是全部。

　　因为杭州十个区都包括在公证摇号购房的范围内，单从单价来说不能直接客观界定是否是“刚需盘”，比如有些楼盘单价相对较低，但是都是大户型或是别墅类房源，就不能划定为“刚需盘”。

　　因此，也会结合所售房源的户型、面积等情况，此外还可能会参考之前售出房源中，刚需购房者的比例，进行综合考虑。

首付比例怎么划定？

　　考虑到对"无房家庭"的“倾斜”政策，如果“无房家庭”摇中了号，开发商不应该对首付比例作出额外要求。

　　但对于普通参与摇号的购房者来说，开发商可能会有一些关于首付比例或者验资的条件，当然，前提是不违反国家的各项规定。

杭州购房人涌向周边

　　不仅如此，不久前海宁一楼盘开盘，大部分成交客户已被要求六成首付以上。对此，一位海宁开发商表示：“购房者都愿意买单，不仅因为相比杭州，海宁总价仍然较低，而且接下去还有轻轨即将开通，投资客对于海宁未来的增值十分看好。”

　　根据中国指数研究院数据统计，今年一季度的海宁商品住宅成交均价为16046元/m2，去年一季度则为10450元/m2，同比涨幅55.1%。克而瑞项目总监沈宁远分析：“海宁楼市热从2016年已经抬头，但当时主要是海宁市区较热，从2017年至今由于杭州政策的一步步收紧，以及轻轨的开工，再到今年初杭州开启摇号，海宁临杭区域可以说热得发烫。”

　　沈宁远举例，“靠近临平的临杭新区海宁许村镇，个别新房价格已经上涨到2.5万~2.8万元/m2，还有临近下沙的海宁长安高新区，投资客比例占到了七成。”一位海宁领军房企负责人告诉记者：“今年前两月，海宁楼市还是温吞吞的，但是3月后开始爆发，我们项目就是在这个时候清盘了。”他认为，“越来越多新杭州人选择海宁，一方面在于距离正在缩小，轻轨会在今年底开通;另一方面是杭州和海宁的新房价差仍较大，因此未来海宁将接收更多杭州购房群体的外溢，这已经是趋势。”

　　另一方面，海宁的土地市场也已是兵家必争之地。今年1月初，万科在海宁许村镇连拿两宗涉宅地块，且成交楼面价均达到上限。不仅万科，入驻该区域的还有绿城、华景川等杭州房企。事实上，去年以来，海宁土地市场已经崛起，宅地最高楼面价达到10752元/m2，由佳源地产在2017年6月12日创造。

　　一位杭州本土开发商表示：“去年起，浙江省内多数城市启动了城中村改造工程，尤其环杭州的这些城市基本都启动了拆迁，购房需求激增。加上环杭州都市圈概念的影响，10条地铁加轻轨的规划建设，环杭州城市如海宁等地被长期看好。”

　　下沙的新房中介经纪人小邹，今年以来业绩喜人，环杭楼市的火热，让他和同事们在杭州限购的情况下，有了新的业务方向。尤其是与下沙接壤的海宁，已经成为杭州中介们带看、成交的热土。“今年初开始，海宁、安吉、嘉兴等环杭地区的楼市，不论成交量还是房价都是一路上涨。”小邹告诉记者，年初以来下沙的中介基本都在往海宁带看，杭州本地只做个别商业项目，“住宅限购，这种行情下新房都是不启动中介分销的，我们只好把目光转投外地。”

　　原本，在火热的新房行情下，小邹还很担心今年的二手房业绩，但是外地市场的爆发性增长，成了他意外的收获，仅三个月就完成了海宁当地十几套房子的成交。“春节过后，就能明显感觉到，往海宁带看很容易就能成交，而且佣金不低。”

　　小邹透露，海宁大部分楼盘给杭州中介经纪人的分销佣金，高层在3万~5万元/套，如果是叠排、联排等产品，佣金在8万~10万元/套。考虑到海宁一套90m2的高层，总价在150万元上下，这个佣金提成已经不算低。相比之下，杭州一些酒店式公寓的佣金提成还不到这个点数，成交还未必更容易。

　　对于小邹这样的中介来说，海宁就在下沙隔壁，个别楼盘甚至就位于下沙和海宁交界处，带看十分方便，花费的时间和带看杭州本地的楼盘也相差不多。记者了解到，除了一部分杭州本地外溢的刚需客外，大部分买海宁房子的都是投资客，以杭州本地人为主。“杭州房价高，刚需买不起也买不到，海宁的房子就在下沙旁边，距离差不了多少，价格实惠还不限购，不管是自住还是投资，都很有市场。”小邹还透露，在下沙的几家大的连锁中介品牌店，上半年的主力都放在了海宁和其他环杭外地市场。

　　小陶2007年就来杭州打工，在四季青从普通营业员做起，通过10年的努力，她不但在杭州收获了爱情，生了两个孩子，一男一女龙凤双全，还和丈夫积累了一笔财富，在四季青拿了个摊位做起了老板娘。唯一美中不足的是早些年因为资金不够，近几年又因为犹豫不决，买房大事迟迟没有落实。看着身边的人一个个住进了属于自己的房子，而自己拖儿带女的，每个月还租着房，小陶心里不知有多着急。

　　去年年初开始，小陶和丈夫开始在杭州看房。由于在四季青(九堡)上班，他们首先去看了绿城杨柳郡。谁知道，人家开盘了都没通知她，“可能是看我意向不强烈，又或者自己不重视。”转了几个楼盘，时间从去年初也走到了年底，从托关系想要三成，到后来全款都买不到。对于买房，小陶说她是迫在眉睫，真正的刚需，但无奈没关系、钱又不够多，只能一拖再拖。

　　去年年底，有朋友推荐了她去海宁看看，这让小陶突然想通了，“既然我杭州买不到，为什么不退而求其次买到海宁。”从距离上看，买在海宁虽然和城东、下沙没法比，但相比城西城北，无论是交通还是生活，似乎要更方便。

　　只去了几个楼盘转悠，小陶和丈夫就一致同意买到海宁。“性价比很高，同样是到九堡半个多小时，买在杭州起码单价两万五，而且买不到，在海宁选择余地大多了。”小陶说，年初他们买了万城尚园，“这在海宁也算是比较中心的地方，周边配套和未来交通都不错，关键单价还是1字头，你说，在杭州这样的楼盘去哪里找?”

　　随着杭州开启摇号时代，越来越多像小陶这样的新杭州人将目光投向海宁。一位海宁开发商人士表示，“今年以来不仅新房价格大幅上涨，上周海宁某楼盘开盘，已经对首付作出了要求，虽然不用全款，但大部分成交客户都被要求六成首付以上。”尽管如此，他表示：“购房者都愿意买单，不仅因为相比杭州，总价仍然较低，而且接下去还有轻轨即将开通，投资客对于海宁未来的增值十分看好。”