二套房贷款首付比例降至四成 营业税免征期限缩短为2年

楼市新政重磅出台

二套房贷款首付比例降至四成 购买两年以上住房免征营业税

　　中国人民银行、住房城乡建设部、中国银行业监督管理委员会30日联合发文，调整个人住房贷款政策，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40％。

　　通知指出，调整的目的是为进一步完善个人住房信贷政策，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，继续做好住房金融服务工作，满足居民家庭改善性住房需求。

　　调整后，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40％，具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。

　　在住房公积金方面，调整后，缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20％；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30％。

　　此外，为加强政策指导，做好贯彻落实、监督和政策评估工作，人民银行、银监会各级派出机构要按照“因地施策，分类指导”的原则，做好与地方政府的沟通工作，加强对银行业金融机构执行差别化住房信贷政策情况的监督；在国家统一信贷政策基础上，指导银行业金融机构合理确定辖内商业性个人住房贷款最低首付款比例和利率水平；密切跟踪和评估住房信贷政策的执行情况和实施效果，有效防范风险，促进当地房地产平稳健康发展。

　　财政部、国家税务总局30日联合发布消息，经国务院批准，我国将从2015年3月31日起调整个人住房转让营业税政策，其中个人转卖已购普通住房，免征营业税的期限由目前的购房超过5年（含5年）下调为超过2年（含2年）。

　　两部门表示，此次调整个人住房转让营业税政策旨在促进房地产市场健康发展。根据两部门发布的通知，调整内容包括：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　我国目前执行的个人住房转让营业税政策自2011年初开始实施，规定个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

信贷税收“组合拳”释放积极信号

改善性住房需求获最大政策利好

　　据新华社电 继27日国土资源部、住房城乡建设部发文优化今年住房及用地供应结构，30日央行联合住建部、银监会发文下调二套房个贷首付比例，同日财政部也联合国税总局发文放宽转卖二套房营业税免征期限。

释放维稳积极信号

　　分析人士指出，2015年一季度临近尾声之际，多个宏观调控部门在几天内密集发文出台楼市新政策，释放出促进房地产市场平稳健康发展的积极信号。

　　“这一系列稳定房地产市场的政策调整举措，对于应对目前经济下行压力，实现稳增长、惠民生、促改革、调结构将具有积极作用。”中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞说。

　　2015年开年以来，宏观经济下行压力加大。从前两个月的统计数据看，经济延续了去年四季度的放缓势头，部分经济指标进一步回落，其中房地产市场低迷成为经济增长放缓的原因之一。

　　倪鹏飞说，目前房地产直接需求加上其带动的间接需求，在市场总需求中占比仍十分高，房地产市场是否平稳健康发展关系着今年宏观经济能否稳定，也可为深化改革和结构调整创造条件、争取时间。同时，长期来看，在城镇化建设中房地产市场仍有较大发展空间。

　　今年全国两会期间，国务院总理李克强在政府工作报告中指出，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。中国民生银行首席研究员温彬表示，这次的房地产金融政策和财税政策，加上此前住建部发布的政策一起，将成为新一轮促进房地产健康发展的组合拳。

二套房首付比例回到5年前

　　分析认为，本轮组合拳政策传递出稳定住房消费，尤其是支持二套合理改善型需求的积极信号。

　　根据央行、住建部和银监会三部门通知，调整个人住房贷款政策，主要是对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40％。

　　中国银行国际金融研究所副所长宗良表示，“从国际经验看，个人住房贷款最低首付比例一般在30％左右，此前我国二套房普遍执行60％至70％，执行标准明显高于国际水平，偏于严厉应该调整，现在下调到40％左右与国际情况大体一致，也是市场化的一种表现。”

　　链家地产市场研究部张旭认为，本轮楼市放松幅度超过此前各界预期。从历年北京市购房贷款首付比例变化情况来看，2010年二套房首付比例统一为40％，此后一直上升，自2013年起，二套房首付比例就一直维持在70％水平。此次二套房首付比例重回2010年以前水平，以购置一套总价200万元的二手房计算，首付金额可下降60万元之多。

　　中央财经大学教授郭田勇表示，我国幅员辽阔，不同地区、不同城市的情况各异，各地房地产市场周期也不一致，区域分化将成为今后较长时期内房地产市场运行的常态。“今后住房信贷政策应完善区域化、差异化调整，避免‘一刀切’式的调整。同时要更多依靠市场自律机制，更加尊重市场主体的意见，充分发挥市场化的作用，避免市场无序竞争，实现区域性住房信贷政策的长效机制。”

将激活二手房市场

　　而根据财政部、国税总局的通知，此次调整个人住房转卖营业税政策，最大看点也是将原先营业税的免征期限从购房满5年，下调为购房满2年。

　　“此次放宽免征期限，对于降低二手房交易成本力度非常大，如北京300万元的二手房，购买两年后卖出可减免15万元的营业税，这有助于刺激改善型住房消费。”财政部财科所副所长白景明说。

　　据链家地产测算，目前北京二手房市场约有16％的购房者需要交纳营业税，营业税“五改二”政策将使交纳营业税的占比降低到8％，购房者负担将会有所降低。

　　不过，有专家指出，此次营业税放宽免征期限政策力度很大，但效果有待观察。目前免税政策主要惠及的是卖方，在未来不动产登记和房地产税出台的预期下，不排除一些大量囤房的人会借机抛售住房。但也有专家认为，买房也会从中受益。如果出现大量抛售，则可能盘活房地产市场大量闲置的存量房，加大房屋流转率，实际会降低买房成本。

二手房交易缴税发生什么变化

　　30日，多部门联合出台房地产救市政策，央行、住建部和银监会三部门出台了降低二套房首付比例的政策，财政部和税务总局出台了调整个人住房转让营业税政策的通知，那么，新政出台后，二手房交易在税收方面将发生什么样的变化呢？

二手房年限要求降低

　　财政部和税务总局在2011年出台了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》【财税〔2011〕12号】文件，对二手房交易缴纳营业税的区分年限是5年，而昨日财政部和税务总局将这个年限缩短为2年，也就是说，以前购买的二手房要满5年才可以享受营业税免征，新政策将这一门槛降低到了2年。此前在二手房交易市场经常出现的“满五”将变为“满二”，从而大大降低购房后再出手的锁定年限要求。

缴税发生什么变化

　　在上述年限发生变化之外，税率方面等没有发生明显的变化，继续延续之前的标准，即：

　　1.契税：一般是房款的1%（面积在90平方米以下并且是首套房的可以缴纳1%，面积在90平方米以上144平方米以下缴纳1.5%，面积在144平方米以上的需要缴纳3%。）。

　　2.营业税：税率5.5%，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　3.个人所得税，1%（房产证满5年并且是唯一住房的可以免除）——此处暂仍为5年，此次调整未涉及个人所得税。

何谓非普通住宅与普通住宅

　　凡是“建筑面积在144平方米以上、容积率低于1.0、实际成交价格高于同级别土地上住宅交易平均价格1.2倍”的，属于非普通住宅，反之为普通住宅；

　　此外，已购公房、危改回迁房、合作社集资建设住房、安居房、康居房、绿化隔离地区农民安置住房等具有保障性质的住房享受普通住宅待遇。

　　案例：100万元住宅税收差多少

　　如果购房者购买二手房是3年房，则在此前需要缴纳100万*5.5%=5.5万元营业税，现在则由于超过了2年可以免征，省下了5.5万元税收。

　　个税方面，由于未满5年，仍需要缴纳。 （晚综）