厦门国五条细则落地楼市抢房不再

　　4月2日，厦门版“国五条”实施细则正式出炉，在加强税收征管、抑制投机投资性购房、严格预售管理等方面作出具体规定。现在政策出台已然一周，其影响也正在逐步展现。伴随着购房需求的缩减、成交量的下降，业内人士认为，市场对产品的需求正在发生变化，楼市面临大考。

　　【威力初显】

成交量大幅下滑

　　根据网上房地产公布的数据，3月份厦门全市日均成交新建商品住宅227套、二手住宅日均成交244套，而在厦门版新政细则出台后的4月3日-4月9日这一周里，新建商品住宅日均成交套数缩减为130套，二手住宅则为日均53套，其中4月4日-6日二手住宅连续3天0零成交。

　　新政细则出台后的厦门楼市，被不少业内人士用“急冻”来形容，无论是“转让所得的20%征税”还是“限购、限外”的进一步严格执行，对房地产市场都产生了立竿见影的冲击。

　　“厦门新房市场有超过一半的外地客户，此次新政一出，把通过补缴医社保、个税解决购房资格的外地客户排除在外，将会使厦门市场上的购房需求缩减1/3以上。”韬睿地产总经理柏云飞表示。

　　而在二手房市场，不少中介门店再次遭遇“零成交”，为数不多的成交绝大多数是免税房源，“这是史上力度最大的一次调控，市场上减少了20-30%的外地购买需求，20%的税则让绝大多数二手房交易停滞，买卖双方陷入观望。”中振地产沈文礼表示。

　　【观望再现】

两个月后有望见分晓

　　4、5月份是传统的推盘高峰期，新政会否对接下来的市场供应节奏产生影响呢？对于购房者普遍关注的房价，又将有什么样的变化？

　　“接下来一两个月市场主基调还是观望。”一位业内人士指出，根据以往经验，接下来的两个月将会是观望期，加之市场购买力的缩减，成交量下降在所难免，但大多数开发商还是会按照既定的推盘节奏试探市场。“差不多从6月份开始，政策的影响基本显现，那时开发商才会有针对性地作出调控，包括房价、产品、供应量等等。”柏云飞说。

　　而在二手房市场，目前中介们主推免税房源。“因为20%征税的具体实施办法尚不明确，不在免税范围房源的买卖双方只能暂停交易。”沈文礼表示，市场对政策会有一个消化期，待重新达成平衡后，二手房市场将会重启，“按照经验，这部分税费极有可能会转嫁到购房者头上。”而目前，免税房成了“抢手饽饽”，业主开始惜售甚至抬价，所以实际成交的房源价格“极可能走高”。

　　【需求缩减】

楼市有待进一步转型

　　毫无疑问，购房需求的下降是本次新政产生的最直接的成果，也将对市场影响深远。

　　业内人士指出，缩减的需求有相当一部分是改善型需求，高端盘受到的影响相对更大。“高端盘的市场空间在哪里？这是一个很大的问题。”柏云飞认为。与此同时，随着城市格局和区域价值的提升，岛外集美、海沧等地的供应产品正在向中高端转化，去年年底以来的洋房、类别墅产品热销就是例子。但是在本轮政策的影响下，这些正在向高端盘转型的楼盘处境尴尬，“接下来很多楼盘尤其是岛外盘可能会重新定调，在产品方面也会做进一步的调整以适应市场的需求。”开发商有望在购房客群的细化、产品定位的精准等方面作出进一步的提升。

　　另一方面，考虑到限购的严格执行，购房者的购买机会显得更加难得，很多购房者可能更加希望“一步到位”，小三房等更加适合自住的产品有望更受欢迎。同时，多套房的持有者们会逐渐转变思路，将好几套住房换成一至两套具有高价值的产品。

　　“接下来的市场将是开发商之间的血拼。”在柏云飞看来，市场容量有限，如何抓住有限的需求就成了各大楼盘的当务之急，接下来在地段、景观、物业服务等方面的比拼将更为激烈，而这对于购房者来说显然是一件好事。