无良房东收定金后掉包房产 近期房产合同纠纷频发

　　年终岁首，厦门楼市成交量明显上升，与此同时，房产官司纠纷也多了起来。为省下中介费，有人用假名字“跑单”，被房产中介公司告上法庭；还有房东将自己的房子“调包”，签了合同后被发现……

案例1

　　假名签委托书 买房后惹官司

　　小莉想在厦购置一套房屋，于是以假名“小凡”找到某房产中介公司，与其签订一份《房产求购委托书》，委托期为一年。双方约定，“小凡”应在与他方签订房产买卖协议时支付中介佣金，协议期满后6个月内，“小凡”无论通过何种途径直接或间接与该公司介绍过的客户成交，均须向该公司支付协议约定的中介服务佣金。

　　不久，房产中介公司便向小莉提供了两处房源，小莉对其中一处房屋表示满意，同意购买。看房后一个月，小莉绕开了房产中介公司，找到了该房屋的业主，签约买下该处房屋。房产中介公司得知小莉购房后，多次要求小莉支付佣金，但都遭拒绝。该公司将小莉告上法庭，要求小莉支付佣金。

　　经鉴定:《房产求购委托书》上“小凡”的签名笔迹与小莉书写的笔迹是同一人所写。法院经审理认为，房产中介公司提供的《房产求购委托书》仅是小莉委托其购买房产及看房记录，并不能证明该公司已提供中介服务、促成小莉与房产原所有人之间的房屋买卖合同的成立，因此要求小莉支付中介费缺乏事实和法律依据，法院不予支持。

案例2

　　房东“调包”房产 引来合同纠纷

　　2011年1月，阿龙在中介公司的撮合下，看中了位于玉荷里的一套房产。很快，他便与房东阿剑签署了《房屋买卖协议》。在支付定金后，阿龙发现自己“买错了房子”——看房地址竟然与协议实际房产不一致。阿龙立即与阿剑解除了买卖协议，阿剑如约退还阿龙购房定金。本想这场闹剧就此平息，阿龙没想到自己却被中介公司告上法庭，要求支付中介费。

　　庭审中，阿龙表示，中介和房东隐瞒了“足以引起无法顺利过户的权利瑕疵”，致使自己并没有取得约定房产，是他们的隐瞒行为造成交易无法达成，应由房东承担中介费。

　　近日，法院经审理认为，双方签订的《房屋买卖协议》中明确约定了“若买卖双方一方存在违约行为的，守约方有权解除合同，中介费由违约方负担”。因此，法院判决房东的欺骗行为构成违约，应依照协议承担中介费1.5万元。

案例3

　　被中介带去看房 遭签“霸王条款”

　　何先生在某中介带领下看中了一套位于仙岳路的房屋，签订了《看房书》，约定“经A公司介绍房产后，何先生无论通过何种途径与房东成交，或介绍他人与房东成交，均视为该公司介绍，应支付中介佣金。”两天后，何先生通过B中介公司买下了这套房屋，并支付了中介费。

　　眼看煮熟的鸭子就要飞了，A公司将何先生告上法庭。法庭上，何先生坚持认为，促成自己买房的并不是A公司，A公司所谓的居间服务属于无权代理行为。

　　法院经审理后认为，何先生与A公司签订的《看房书》违反了《合同法》的规定，造成A公司与何先生之间权利义务的失衡，认定为无效条款。同时，A公司提供的《看房书》仅是对该公司带何先生看房的记录，并不能证明该公司已经提供中介服务、促成何先生与房产原所有人之间的房屋买卖合同的成立。因此，法院驳回了A公司的诉求。

【相关法规】

　　中介未促成交易可索要必要费用

　　二手房买卖中介合同系居间合同，根据《合同法》规定:居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。拒付中介费的法定理由是居间不成或由于中介的欺诈行为而导致交易不成的情形。在房地产居间过程中，如实报告的前提必须是居间人对与订立合同有关事项的彻底了解和知悉。

　　在不少案例中，房产经纪人只能凭业主对其房屋的情况细述，并到有关房管部门进行查询得到一些产权资料，得知该房屋的产权是否合法、清晰，有无被抵押或被查封的情况等。或对房屋进行实际察看，看是否有漏水、环境噪音等情况。如果业主存在故意隐瞒，经纪人的如实告知义务就无法完整实现。